开业不足仨月济南中建幸福mall大半餐饮店关门背后：并非个例的综合体商铺闲置症结何在？开业近3个月，位于济南市槐荫区的中建幸福mall部分商铺仍在调整状态。以餐饮门店为例，开业时有30余家，截至11月底，仅剩10家在营业。

　　中建幸福mall遇冷并非个例。连日来，新黄河大鱼财经记者探访济南丁豪广场、逸家广场、雨滴广场、汇隆广场等几个商业综合体发现，这些商场均存在商铺闭店，等待改造升级。

　　在专家看来，部分商业综合体人流稀少、生意萧条，背后存在规划布局不合理、商场运营方式粗暴、同质化严重等问题。

　　11月28日16:00，中建幸福mall内顾客寥寥。一层共28家店，最热闹的三家店铺是汉堡王、宜百利和体育彩票，三家店内顾客加起来不到10人。另外20多家店内几乎没有顾客，手机店和金饰店面积较大，只有店员，显得格外冷清。

　　中建幸福mall二层主要是家家悦超市和服饰箱包，家家悦超市店内顾客较多，是整栋楼内最热闹的区域。楼层品牌分布显示，这一层共有8家女装店，多为知名度不高的女装品牌，其中一家店没开灯，店员解释为线路故障。

　　一家销售女装的店铺正在打包离场，店员称，他们是临时店铺，只开了半个月。另一家女装品牌11月中旬刚刚开业，这意味着，开业后商场店铺仍在调整中。

　　在二层靠近电梯口的位置，是两个服装品牌促销的场地。三层有9家儿童乐园等体验店和5家少儿培训机构，记者探访的20分钟内，这些店内只有店员，没有顾客。

　　四层和五层以餐饮店为主，还有一家影院。影院排期显示，当晚20:00-22:10共7场电影，尚未卖出一张票。临近晚餐时间，四楼几家餐饮店仍没有准备营业迹象，有的店招牌灯亮着，店内漆黑空无一人。

　　五层美食城的冒菜、拉面等多数快餐店均已撤店，仅剩一家牛肉饭显示“休息中”。这一层还有一家规模较大的餐饮店循环播放广告，无人光顾。

　　今年9月1日，作为山东中建城发公司首个自主投资、开发、运营的购物中心中建幸福mall正式营业，商场面积6.2万平方米，可辐射周边近50万客群。从消费者的感受看，除了一楼有几家知名度较高的店铺，中建幸福mall入住的多数品牌不够高端，“感觉像逛大集，不上档次，服装品牌不入流”。此外，还有人认为，这家商场餐饮业态很混乱，设施不齐全，没多少可逛的地方。

　　周力是中建幸福mall商铺的租赁者之一，和商场签了8年合同。据他统计，商场刚开业时，四楼和五楼共有30家餐饮店，如今只剩10家，关了大半。我们投入进来了，但整个商场人流量太差，运营方在推广上没什么动作，你听说过这家商场吗？在周力印象中，商场刚开业的9月，运营状况还不错，后来人气就不行了。

　　在周力看来，中建幸福mall招商的品牌的确存在提升空间，整个商场没有一家运动品牌，也没有高端女装品牌、男装，儿童服装品牌也不全，他们招商有点问题。虽然一楼有华为和小米，但谁会天天买手机？得有吃的、有玩的、有逛的，人才愿意来。周力表示，这家商场周边有多个大型小区，他看中了商场的发展潜力，期待后期加大宣传力度，进一步优化、集中品牌，商场人气或许就来了。

　　在部分宣传材料中，中建幸福mall的定位是社区购物中心，这并非济南首个落寞的社区购物中心。在济南历下区龙奥北路与舜义路交会处坐落着逸家广场，这是济南首个明确定位为精品社区购物中心的商业项目，如今，这家商场部分商铺关闭，人气冷清澳门人威尼斯官网。

　　从逸家广场外面看，大熊猫毛肚火锅、烤肉店、美发店等多家店铺大门紧锁。11月29日下午，这家商场内鲜有顾客。按照商场导览图计算，四层楼尚有60户商家，其中二楼和三楼有部分商户重复。逸家广场小程序则显示，四层楼合计51家商户。逸家广场客服称，导览图上个别商铺闭店，目前记录正在营业的是50多家店。在商场内，随处可见正在招商的商铺。

　　新黄河·大鱼财经记者梳理147条关于逸家广场的评论，发现这家商场陷入落寞，被质疑与其规划设计、建筑布局、服务态度和招商等多方面因素有关。

　　逸家广场周边多是高档小区，距离其最近的小区住户收入稳定。2021年逸家广场开业前，济南一名市民曾判断，周围住户收入高，招商必然不错，但实际上，商场招商让人失望。

　　当年9月，商场开业后有人去逛了一圈发现，商铺只开了几家，大多数都没装修好。很多店都是早教或培训机构，餐饮店不多，服装类完全没看到，布局有点乱糟糟。这是逸家广场留给不少消费者的第一印象。11月29日下午，记者采访期间，逸家广场内一商户经营人员也认为，商场人流量少，主要原因是“没得逛”。

　　有不少人抱怨，整个商场动线不流畅，内部每个区域连接的通道门关闭，难以在短时间内找到自己想去的地方。推着孩子来，从地下车库到每一层，几乎都无法全程推行，有门槛、台阶，下雨天还得淋着雨去另一栋楼吃饭。一名消费者表示，店铺分散的布局让人望而却步。记者咨询商场客服如何前往某运动训练门店，客服答复从A座3号门进去再乘坐4号客梯上二层，对于不熟悉商场内部结构的人来说，这无异于迷宫。

　　开业时，逸家广场的停车收费规则混乱、消费优惠没有诚意，被诸多消费者吐槽质疑，他们在点评网站记录下自己的停车经历澳门人威尼斯，让很多原本打算去逛街的人萌生退意。也有人认为，逸家广场距离万象城仅4公里，优质顾客和好的商家被万象城吸引走了。

　　按照ICSC（国际购物中心协会）的标准划分，社区级商业总租赁面积为1万-3.5万平方米，逸家广场面积达4.5万平方米，可以被划分为区域级购物中心或生活方式中心。现在看来，逸家广场内多个商铺等待招商，浪费了东边那么好的地方了，一名消费者说。

　　和君咨询高级合伙人丁昀观察发现，近几年，很多社区商业并没有按照服务型的社区购物中心理念做，都是按照区域型、都市型的购物中心操作理念来布局和招商的。目前在这个发展过程中，商业地产业主们将社区型购物中心的概念炒作得过多，但真正成形的却没有几个。丁昀撰文称，中国的社区购物中心还处在发展早期，属于有其名无其实阶段，大量社区购物中心呈现与都市购物中心的同质化特点。

　　中建幸福mall和逸家广场陷入落寞，在济南并非个例。丁豪广场和雨滴广场，开业近10年后，都出现了部分店铺关闭、人流量下降的情况。

　　11月29日中午，丁豪广场负一层和一层有稀稀疏疏的顾客。负一层的三心联电器只经营了半年就已关闭。二楼的教培、服装和生活服务等大量商铺关闭，贴着招商广告。

　　三楼多数餐饮店铺已闭店，黑漆漆的。闭店公示显示，部分商家已闭店一年多。仅剩两家餐饮店仍在正常营业，一家店没有坐满，另一家店鲜有顾客。这一层楼的儿童游乐区只有1位顾客。三楼电梯口的一家寿司店店主说，平时不做寿司，只有周末才做，“平时没有顾客。好多店挣不出费用，都关了”。店主表示，白天也不做烤肠，只有晚上有人看电影才会做。

　　去年这个商场生意还不错，最近两个月才这么冷清。寿司店店主称，她听说12月商场计划重新招商，等更多店铺陆续开业，商场人流量可能会逐渐恢复。

　　从诸多细节上，丁豪广场的物业服务被吐槽不像一家现代商场。距离洗手间尚有数米远，异味传出，个别卫生间隔间门缺失。商场二楼洗手间水槽有两条巨大裂痕，里面混杂着塑料盆和水管等杂物。电梯老旧，部分按钮被抠掉，电梯内地板满是划痕，墙面广告脏污破损。尤其丁豪广场卫生间和停车场的脏乱被消费者质疑最多。

　　丁豪广场商业面积达10万平方米，曾是东部新区最大面积的商业集中地。2014年，丁豪广场开业，结束了济南东部新城没有城市综合体的历史。这家商场刚开业的时候很时尚，有各种中高端餐饮、茶饮品牌。东部一名市民回忆，后来，随着高新万达开业，丁豪广场随之没落。也有人认为，丁豪广场开业之初定位就不清晰，后期运营、管理、招商全部一塌糊涂。

　　12月2日，丁豪广场100套商铺曾在京东拍卖平台二拍，但因无人出价流拍。100套商铺起拍价4.14亿元，共1130人围观，无人报名参与拍卖。《拍卖房产及租赁情况明细表》显示，一层、三层和四层有30多套商铺为未出租的空铺。

　　餐饮是有点少，三楼还有几家儿童玩的店。肯定还会继续招商。近日，丁豪广场客服表示，周末人流量可能会多一些。

　　距离丁豪广场1.5公里的雨滴广场，2013年开业。如今，这家面积不大的商场，部分商铺也已经闭店，等待招商。

　　11月29日下午，一家街舞连锁店店员称，一周后他们将搬到高新万达，这个商场客流不行，中午万达得排队吃饭，这里饭点都没什么人，唯一的好处是网红店不用排队。店员说，去年雨滴广场人流量还不错，今年明显下滑，两三个月之前，同一层楼的醉得意撤店，闲置的商铺一直没有租出去。该街舞店在雨滴广场只营业了一年半，投入了20多万元装修费用，如今，为了吸引更多顾客，不得不选择搬迁至租金更高但人流量也更多的商场。

　　雨滴广场的建筑面积约1万多平方米，空间不大。负一层仅剩家家悦和星巴克等几家店正常营业，一层仅麦当劳等4家店营业，二层仅剩3家店，三层只剩2家店，四层今年新开了一家瑜伽店。

　　现在没落了，以前那么多餐饮商家，现在寥寥无几。几名此前常去雨滴广场的市民对其变化感到诧异。由于营业面积较小，雨滴广场给顾客的空间感不足，部分商铺等待招商，让人感到格外萧条。

　　雨滴广场由联荷商业投资运营管理有限公司负责运营管理澳门人威尼斯。雨滴广场客服表示，商场部分店铺确实在重新招商，预计年后才能完成调整。

　　财报显示，从2022年6月末至今年6月末，济南恒隆广场出租率连续下降，从92%下降至89%。济南恒隆广场是恒隆集团的3家次高端商场之一，我们的次高端商场则受租出率下跌影响，收入下跌3%，恒隆集团称。

　　2022年上半年，济南世茂广场运营收入为7300万元，2023年上半年为7000万元。据称北京世贸大厦、深圳世茂前海中心、昆山世茂广场等多家世茂集团商场也均出现了营收下降的情况。世茂集团方面分析认为，截至2023年6月30日，上半年商业运营收入由2022年同期的人民币9.91亿元下降约13.2%至人民币8.61亿元，“商业运营收入的下降主要是由于宏观经济疲软，出租率和租金水平下降”。

　　也有部分商场出租率不降反升。根据万科财报，济南奥体天街出租率则从2022年6月末的94.6%上升至今年6月末的97.3%。

　　在商业综合体的布局过程中，需要一个科学规划。丁豪广场、高新万达和雨滴广场距离那么近，是否提前规划过打造一个辐射周边多少公里的综合体？如果没有提前规划好，避免不了同质竞争，商家会为了租金优惠在新商场之间来回跑。付出了很多成本，但没有拉动产业良好发展。山东大学经济学院教授李铁岗认为，这是一个不可忽视的原因，过去可能缺乏系统性的规划，对这方面的研究较少，招商过程中出现了低效竞争。

　　新黄河记者梳理发现，2021年，江苏省人民政府曾发布《关于完善商业网点规划管理指导意见的通知》，其中提到“严控大型商业综合体的规模和数量，避免出现商业过剩和同质化竞争。”

　　丁豪广场曾经的一名常客表示，当所有的商场都是同样的衣服品牌，同样的餐饮品牌，去哪里都一样，就毫无吸引力，还不如在家网购。宏观经济状况和互联网消费冲击，似乎是中建幸福mall、逸家广场、丁豪广场等商场面临的共同问题之一。“大家普遍习惯网购的背景，确实会对线下综合体消费造成一定冲击。”李铁岗接受新黄河记者采访时表示，这个背景不容忽视，但商业综合体落寞，背后有多方面原因。

　　李铁岗注意到，不少商业综合体的设计和定位没有鲜明特色。以丁豪广场为例，特色定位是什么？“有些综合体进去以后，停车会迷路。商场的服务和业态，没有打造出留住人的感觉。”李铁岗说，很多综合体缺少自身特色，也就很难打造竞争力。

　　“济南商业综合体数量比较多，新建商业体能否在有限的消费中分得一杯羹很难说。”多年前，李铁岗就发现，从数量方面来看，商业综合体布局的数量太多，区域之间缺乏协调，难以形成良性竞争。“如果商业综合体不能根据区域特点形成特色，同质化严重，就很难吸引消费者。”

　　此外，不少商业综合体仍停留在收租金的阶段，商场只重视招商，高价把场地租出去，把大型商业综合体变成了一个大卖场，分块招租给各个商户，也会导致同质化严重，“商场运营方对商户的服务体系不够好澳门人威尼斯官方网站，没有开展物流配送和网店平台建设等业务，仍是简单粗暴的收租，没有转换成内部活动增值服务。”李铁岗说。

　　济南的商业综合体转型，如何走出一条“自救”之路？新黄河记者将持续关注。（为保护受访者隐私，文中周力为化名。）