澳门人威尼斯酒店测评 第一次投酒店我选择了改造闲置多年的老酒店“作为常住酒店对品牌有一定了解的商旅客，想投资开一家酒店，应该很简单吧？感觉找到物业装修好就可以营业。”

　　这些都是本次测评项目的跨界投资人董文永在开酒店前的观点，回想下，还未入行时的您是不是也觉得投资开酒店很简单？也会有类似的观点？

　　河北酒店投资人董文永，学计算机出身，毕业后在广告公司从事设计工作，后投资过网吧和餐厅澳门人威尼斯官方网站，也做过苹果产品的代理经销商，目前经营着一家软件公司。因所投资的网吧和苹果产品代理多次受到互联网冲击，董文永认为单纯的买卖模式已经不适应互联网市场，于是想投资受互联网冲击没有那么严重的实体行业。

　　刚好去年疫情期间，自己的软件公司由于是定向服务企业，受疫情影响比较大，加快了看其他投资机会的进程。

　　投资实体就考虑回归本源——衣食住行，因早前投资的餐饮以失败告终，服装、汽车受互联网冲击比较大都被排除，而酒店行业虽然疫情也有影响，但稍微缓解后，大家的出行很快恢复了；而且酒店有不断的现金流，比较稳健；同时他也觉得经营酒店其实和经营网吧有点类似，选址、装修、需要一次性大投入澳门人威尼斯官方网站，然后慢慢回本澳门人威尼斯官方网站，这样过往的行业经历都对他经营酒店产生不小的帮助，便选择了酒店行业。

　　星程酒店（保定万博广场店）坐落于三线城市的新型城区，河北省保定市竞秀区，是保定市的、经济、金融、传媒中心。

　　酒店位于街道主干道上，东临保定职业技术学院，西边和北边靠近多个商业综合体和市政府；距离保定总督署仅需10分钟车程；距离清苑高速口仅10分钟车程。

　　从用户画像来看，酒店客群以商务客人为主澳门人威尼斯。同时酒店靠近学校，其会定期举办各种考试与培训，酒店会有较多的学生客源和协议客户。

　　董文永分析过周边两家酒店，一家中高端单体酒店，定价偏高；另一家中高端连锁酒店，IP特征明显，更符合年轻人趋势。董文永认为，对酒店商务人士追求舒适干净和性价比，自己的酒店设计风格和产品定位满足商务人士需求，从中档酒店定位看澳门人威尼斯官方网站，具有一定优势。

　　董文永认为，经营单体酒店需要自己花费大量时间和精力，可能自己的其他生意都不能做了，全部精力都在该门店经营上，这与自己把酒店当做投资的理念不符合；

　　连锁模式的可复制性。董文永认为，做酒店物业是关键，而不是城市，不能把城市局限，加盟连锁模式可以复制，可以在周边的多个城市开多门店；而如果自己做单体澳门人威尼斯官网，可能开到第3家，就没那么大的精力了。

　　在拿物业时，连锁品牌的背书也有帮助。比如现在的门店就是因为前期的经营不善资金断裂，被闲置了多年。在拿项目时，一个是靠自己的实力，另外就是告知业主方自己是要做加盟品牌，业主觉得连锁品牌的抗风险能力比单体强。

　　董文永表示，他是先选的华住集团，后找的物业。由于工作原因，董文永平时住酒店的机会比较多，自己凭间夜数住到华住的铂金会员，同时对酒店品牌和产品有一定的了解澳门人威尼斯官网。在投测期确实有不少开发人员向他推荐其他集团品牌，但他对于酒店风格比较执着，偏爱包涵东方文化理念的酒店澳门人威尼斯官网，他认为，华住集团在这方面做得比较好，符合他内心期待的酒店。

　　软件公司的主要业务在河北任丘，董文永以任丘为中心点在各个城市寻找合适的物业澳门人威尼斯官网，但是北京等一线城市租金太贵，优先在地级市和县级市考虑。

　　考虑到此处物业底子比较好，原来是一家定位三四星的高端单体酒店，房间主体、消防等都是做好的，只是原酒店包含了宴会、餐饮，但后来由于酒店经营不善后，物业被闲置多年。

　　在选择具体品牌时，受制于物业条件，如果按照标准品牌落地，需要把原来墙体打掉，拆除原有完好的中央空调系统和消防系统，拆除成本、浪费成本、新建成本，不包括额外的工期成本，标准与非标前期投资差距500万，而星程酒店最大的亮点是允许存量物业小范围的改造，门店可以多元化，包容性较强，同时也是华住集团的中档连锁酒店，对比起来性价比高。

　　董文永和开发、筹建团队进行了沟通，酒店设计保留了原来的建筑格式，同时结合自己的设计想法，星程酒店（保定万博广场店）正式落地。

　　以前的酒店整体风格偏暗，房间内的家具等都还可以使用，质量也很好，但自己不喜欢这样的风格，因此将房间内的固定家具、墙纸、木头等全部砸掉，重装，光拆除就花费了1个多月。

　　保留了原房间内的卫生间隔墙，因为里面也涉及到了中央空调和消防管道，如果换掉这些成本就会很大。

　　董文永坦言，如果项目要想省钱的话澳门人威尼斯官网，其实可以节省很多小改造，但是自己对于产品有自己的喜好和想法，所以项目整体拆除内容较多，拆除到房间内只剩下消防系统和主体结构，整体拆除了花费了10多万，但是如果包含拆除的时间成本，整体花费就不止了。

　　现在的项目整体融合了华住多品牌的元素，也加入了投资人个人喜欢的风格元素。星程品牌的多元化以及包容性，既适应了消费市场，同时也满足了投资人个人的酒店产品情怀。

　　1、项目定位、定价清晰。董文永拿到物业时，评估门店的消费画像，保定这样的三线都很少，董文永觉得自己的门店主力房型计划价格在200多元，实际经营中疫情后酒店RP已经可以达到200元上下，综合疫情酒店营收低谷期，实际RP与预期较吻合。

　　同时，在投测期，品牌开发人员把周边竞争店的数据给到投资人作为参考；并且测算数值不夸大，该门店集团前期保守预估酒店RP在170元左右，比较保守。

　　2、品牌的包容性能够满足自己的酒店情怀。品牌开发人员针对物业周边及消费群体，从设计风格到产品定位，给到主流消费群体认可的意见，同时能较好地融合投资人自己的想法，满足投资人要求。

　　3、店长等管理团队能力较强。董文永表示自己平时不关注门店的细节运营，更多关注在自己感兴趣的设计版块。平时门店团队会根据酒店的入住率、客户群体的消费需求等及时调整门店价格。

　　比如今年五一旺季时，董文永认为旅游资源在城市外围周边，酒店五一的人流量较差，在1号中午的时候预订量才20%-30%，觉得店长控房提价的做法不利于酒店营收澳门人威尼斯官网澳门人威尼斯官网，建议店长降下价格，要是不行就原价，毕竟他也不指望房价能涨多高。而店长觉得可以在等等澳门人威尼斯官网，有集团一直视频会议分析往年和其他类似城市数据，五一的流量基本会在下午或者傍晚突然进来，如果现在降了就有很大损失。结果到1号下午4:30—5:00开始酒店人流量剧增澳门人威尼斯官方网站，酒店营收远远超出了预期。

　　4、集团会员对门店输送稳定客源。华住会员体系对门店支持占比较高，也有很多协议客到店后会喜欢用自己的会员去入住，可能是因为有的协议不带早餐，而会员含早餐；同时会员有积分。同时自己作为华住会的会员，也比较认可华住会的操作方式“简单粗暴”，对应的会员给到折扣以及权益，没有太多的套路，对消费者很友好，有利于用户粘性和复购率。

　　酒店非标与标准的概念，标准化确实能满足自己的情怀，但是改造成本高，标准和非标之间的投资金额相差500万左右。

　　单房造价涉及的成本预算，董文永表示自己虽然住了很多酒店，但是前期一间房要花多少钱装修，早前没有概念，算算床、床垫、电视等软装觉得2万块就可以，以至于打400电话，被告知某品牌标准门店要10多万，当时觉得是在胡说八道。但是自从自己的门店做完后，才知道除了眼前看到的，看得见的看不见的都是钱，哪怕是一面墙都会有很多层，对于这块有了清晰的认知。

　　一是为了查出漏雨原因，耽误了不少工期，仅6楼的漏雨问题前后折腾了3个月左右，然而漏雨没有处理好，整个工期6楼都处于停止状态，必须等下雨天查漏雨源。

　　二是找了多家施工队才解决了漏雨问题。由于漏雨源头是空调室外主机的槽钢底下的某根钢条，不具备拆除条件，不能用烫油毡的方式解决，最终在原来的基础上多加了一层防水层才得以解决。

　　另外，如今智能设备兴起，比如智能窗帘的安装，没有在拆除墙体时及时留下预备电源，安装困难。但酒店却因为缺乏事前规划以及费用的考虑，就没有安装，所以原本固定时间节点能做的事情，后来只靠花钱就难以解决了。

　　①投资人对投要仔细地了解酒店行业，不要把它想得太简单，不建议新入行的投资人投资单体酒店，尤其是进入一个新的不了解的行业，因为缺乏专业的知识和经验，风险就会很大，而连锁品牌掌握了上千家门店的经验和案例澳门人威尼斯澳门人威尼斯官方网站，这些专业知识都是可以帮助新投资人弱化风险。

　　②酒店投资是一个重资产慢回报，比较保险的投资。相比现在的经济环境，如果没有太好的投资方向，如果资金可以的话，觉得投酒店还是非常稳的。

　　③投资人要有多少钱做多少事，对经济实力有清晰的认知。比如计划投入资金澳门人威尼斯官方网站，以及得到什么样的产品，不能错误的觉得一家酒店怎么可能花得了1000万，只拿500万去开始做事，很可能做到一半就没办法继续。

　　另外一种错误认知会觉得加盟比单体贵，其实做加盟店和单体店，其实差不了多少，因为如果做一个单体的中端酒店，但是因为对材料等各方面不了解，甚至有可能搞来搞去还要多花钱澳门人威尼斯官方网站，但是董文永坦言可能这样讲出来也有很多人不相信，可能非得经历了才能知道。

　　比如该项目前期整体的投入资金有超出自己的预期，但是自己前期也有预测到会超一部分的资金，结合产品以及经营数据，自己对整个项目还是很满意的。

　　④选择物业和谈物业十分关键。选择物业时澳门人威尼斯，要综合考虑手里的资源，尽量选择自己最适宜的物业澳门人威尼斯官方网站。国企澳门人威尼斯官网、上市公司或者个人业主之中，个人业主可能看价格，价高者得；而国企、上市公司既要投资人稳定也要租金合适，更多会考虑稳定性；这时候投资人需要自己结合营业额和投资回报期来算帐，董文永认为，如果盲目用高价拿下物业，回本周期拉长，就要给房东打工，要综合自身优势，给出合理的价格。