澳门人威尼斯金陵饭店研究报告：疫情下酒店业孕育新变公司以酒店运营管理业务为核心，进行上下游产业链延伸，并不断外拓，切入物业管理、房 屋租赁、食品制造、旅游资源开发等领域。基于业务的属性及其与主业的关系，我们将金陵的业 务氛围核心主业、协同业务、外拓业务三大板块。

　　1）核心主业：南京金陵饭店于 1983 年建成开业，为全国首批六家涉外饭店之一，江苏省首家 五星级酒店。2002 年，公司以南京金陵饭店为核心资产成立，早年业务围绕该饭店的运营展开， 并开启了管理输出；2017 年以来，公司亦推出了中高端赛段多款品牌线，通过委托管理模式加 速扩张。截至 21H1，公司旗下直营门店达 4 家（3 家自有物业），管理门店达 195 家澳门人威尼斯官网。

　　2）协同业务：围绕酒店主业，公司向产业链上下游延伸，成立了多家子公司分别从事酒店物资 的采购与贸易（金陵贸易）澳门人威尼斯官网、高星酒店内精品零售（金陵精品商贸，2015 年注销）、名酒/饮料/ 食糖等商品经销（苏糖糖酒）等业务，与酒店主业形成联动。其中苏糖糖酒拥有茅台、五粮液等 500 多个品种酒水在江苏地区的经销权，为省内高中档酒类品牌主导运营商。

　　3）外拓业务：此外，公司还成立了多家子公司分别切入房屋开发销售（金陵置业）、旅游资源开 发（金陵旅游发展）+物业管理/租赁（汇德物业/南京新金陵饭店&南京贸易中心）、食品制造（金 陵食品科技）等领域，实现了多元化布局。食品科技公司对金陵餐饮特色菜肴和面点为基础进行 研发转化，采用预制菜的生产模式，生产特色面点和预制菜品。

　　公司将旗下业务划分为酒店服务（包含直营酒店及酒店管理收入）、商品贸易、房屋租赁、 物业管理、房地产销售；其中酒店服务和商品贸易贡献主要的营收。2016-2019 年，公司酒店 服务/商品贸易收入占比分别在 35%-40%/30%-40%，两者贡献了公司 70%以上的收入。参照 疫情/报表调整的 2020 年之前的情况，公司酒店服务和房屋租赁构成表观毛利润的主体。2020 年以来受疫情冲击，酒店业务的营收和毛利润占比均有所下降（毛利润占比下降亦存在营业成本 项目调整的影响）。

　　公司为江苏国资委直属企业，股权较为集中。公司最初即金陵饭店集团以南京金陵饭店经营 性资产出资成立，专注酒店运营和管理业务，当前金陵饭店集团依然为公司的大股东，截至 21Q3， 持股比例达 43.5%澳门人威尼斯官网。江苏省国资委作为金陵饭店集团的控股股东，构成公司的实际控制人。诗瑞 德酒店管理自 2018 年以来通过二级市场股票交易成为公司股东，其旗下运营有贝壳酒店品牌， 为格林豪泰集团旗下企业。南京金陵饭店创始人陶欣伯家族的欣光投资当前亦持有 4.75%的股 权。

　　公司旗下设立有多家子公司，依托子公司集群打造多元化业务版图。公司旗下除南京金陵饭 店的运营之外的业务目前均分别置于不同的子公司体内。其中新金陵饭店/金陵酒管/北京金陵饭 店以及金陵酒管旗下的金陵文旅主要聚焦酒店运营和管理主业（新金陵饭店旗下还有写字楼的运 营/管理/租赁业务，另外金陵旅游发展旗下亦有部分酒店运营相关业务）；苏糖糖酒、金陵贸易 则聚焦跟公司酒店业务充分协同的名酒/饮料/食糖经销，以及酒店物资的采购与贸易；金陵旅游 发展、汇德物业、食品科技、南京世贸等公司则分别聚焦至旅游资源开发/物业管理输出/食品制 造/世贸楼运营租赁等外拓业务。

　　公司发展历程可分为三个阶段：1）1983 年-2004 年聚焦南京金陵饭店：公司的前身南京金 陵饭店 1983 年 10 月建成开业，1993 年荣膺江苏省首家五星级酒店。2002 年公司以南京金陵 饭店为核心资产成立，这一阶段公司业务紧密围绕金陵饭店展开，仅有 10 家管理输出店；同年 糖酒公司、金陵贸易公司成立，与星级饭店业务形成充分协同。2）2004 年-2018 年“管理输出提速+发力业务外拓”：2004 年成立了金陵酒管公司，并将旗下的 10 家酒店的受托管理协议注 入，并承诺公司不再签署新的酒店受托管理协议。自此之后，公司旗下的轻资产酒店管理/品牌 输出等业务均至于金陵酒管之下。成立之初至 2014 年，金陵酒管旗下还创立了金一村经济型连 锁酒店品牌，2014 年将该部分资产出售；在这一阶段，公司亦发力业务外拓，先后投资开发亚 太商务楼、天泉湖生态园，创立了汇德物业。3）2018 年至今“多品牌架构成型，多元化布局深 化“：2018 年公司与弘毅基金共同成立金陵文旅酒管公司，由金陵酒管持股 70%，新推出“金 陵嘉珑”、“金陵文璟”等中高端细分品牌，多品牌矩阵成型。

　　受疫情影响，酒店业务承压拖累营收及盈利能力。受疫情影响，公司 2020 年营收同比下降 4%，2021 前三季度公司营收同比增长 17.10%至 9.45 亿元，扣非归母净利润下滑至-0.03 亿 元；2021Q3 公司营收同比增长 4.03%至 3.28 亿元，扣非归母净利润下滑至 0.06 亿元。从费用/盈利能力来看，会计准则调整后的 2020/2021H1，三费水平维持稳健；盈利能力方面，受疫情 影响，近两年亦有所承压。

　　分业务板块来看，酒店收入受到周期波动/门店扩张影响；多元化业务中，商品贸易/物业管 理呈现长期成长性，地产销售与其项目周期相关澳门人威尼斯官网。酒店服务收入主要受到直营门店的扩张和周期 波动影响，2011/2015/2021H1 酒店服务收入大幅提高主要系直营门店数量增加，2017 年则主 要为行业景气度回升助推澳门人威尼斯官网。商品贸易业务营收主要来自白酒经销，2013 年受中央“八项规定” 影响营收大幅下滑后，后续几年总体维持增长，毛利率也随产品结构优化不断提高。物业管理业 务随着业务不断拓展，具备持续的成长性；房屋租赁、物业管理业务起初均围绕亚太商务楼展开， 2015 年亚太商务楼开业后两项业务均大幅提高；2016 年公司收购南京世贸大厦，房屋租赁收 入再迈上一个台阶后多年维持稳定；物业管理业务后续亦展开了对外输出，具备持续的成长性。 地产销售业务与公司项目周期有关，当前主要是天泉湖湖珀园地产项目销售所得。

　　新冠疫情冲击下，酒店行业深度承压，供给大幅出清。2020 年以来的新冠疫情致使住宿业客 流大幅下降，酒店业经营深度承压。根据 STR 数据，疫情爆发初期的 2020 年 2 月，中国酒 店业入住率较疫情前下降约 45pct，尽管 2020 年下半年以及 2021 年 2-5 月疫情较为缓和，行业 有所修复，但 2021 年下半年以来疫情变种传播力加强，给国内防疫体系带来更大的压力而频频采 取封控措施，致使行业出行率在较长的时间内震荡承压。根据我们测算，常规酒店在入住率下降至 55-60%时即进入亏损区间；2 年疫情下，诸多酒店陷入现金流压力而退出市场，根据盈蝶咨询数 据，国内 2020 年客房量较 2019 年同比降幅达 13%。

　　地产公司深度承压，变卖旗下酒店资产，诸多酒店资产进入国资。在过去国内城市化快速发展 的进程中，房地产企业一直以来都是高星酒店的主要投资方/业主方，而随着国内城市化进程放缓， 地产红利亦逐渐走向尾声，地产财务压力不断增加，诸多房企均债务高企。据贝壳研究院统计，房 企 2022 年预计到期债务约 9603 亿元，比 2021 年下降约 25%，但仍处于接近万亿元的偿债规模 高位。此外 2020 年 8 月国内出台银行在房地产企业融资方面“三道红线”，叠加疫情影响下经济 下行/住宅销售承压，国内房企出现大面积的流动性危机。在上述背景下，房企旗下的酒店资产则 被出售，作为回笼资金改善现金流的手段，而国资平台往往成为了这部分酒店资产的下家。以世贸 集团 2022 年出售上海外滩茂悦大酒店为例，1 月 28 日，世茂集团公告 45 亿元出让上海外滩茂 悦大酒店，上海地产成为了该资产的接盘方。

　　经营承压/资产流转促使酒店业迎来翻牌潮，国内高端品牌迎来突围机遇。伴随着行业“寒 冬”下频繁的资产流转，国内酒店行业亦迎来翻牌浪潮，这其中包括因为经营压力业主选择提前 与原品牌方中止合同以节省管理费，以及业主更迭下对于酒店发展思路变化促成的酒店翻牌。根 据亚洲旅宿大数据研究院，2005 年-2018 年，国际酒店品牌撤牌事件仅 35 起，平均每年 2-3 起。2020 年澳门人威尼斯官方网站，国内就有 8 家酒店翻牌，2021 年则有 10 多家酒店翻牌，“翻牌”后的新品牌不 少是国内高端酒店。如无锡万达颐华酒店“翻牌”自无锡锦江大酒店、北京金陵饭店“翻牌”自 北京人济万怡酒店、上海扬子江丽笙精选酒店“翻牌”自扬子江万丽大酒店。随着地产发展逐渐 趋缓，此前通过挂牌国际高星酒店提高商业配套的调性，进而提高周边地块和住宅价格的综合项 目开发思路亦逐渐让位于追求酒店资产本身现金流回报的资产管理思路。由于国内高星酒店品牌 管理费较低，同时服务/餐饮/品牌调性更加符合本土消费者偏好，在行业频繁翻牌的背景下，有 望迎来突围机遇，重新“夺回”曾经被外资酒店品牌“占领”的城市地标。

　　中产阶级群体持续扩大，对消费品和服务质量的要求提高，中高端酒店需求增长。居民收入 水平的结构同样会深刻影响当地对不同层次酒店的需求，中产阶级在总人口中所占比重在一定程 度上也反映出中高端酒店的潜在消费市场空间的大小。根据麦肯锡 2019 年发布的《中国消费者 调查报告》，我国城镇人口中达到中产阶级及以上收入水平的人口从 2010 年的 7.92%上升到 2018 年的 48.90%，不同收入阶层的居民结构已经从金字塔形逐渐转变为橄榄球形，开始向发 达国家靠拢。此外，三四线城市受益于经济增长生活水平也在不断提高，近八年中产家庭数量年 均复合增速达 38%，较城镇中产家庭数量 CAGR 高出 15pct，未来三四线城市的消费升级空间 同样可期。因此从下游的顾客需求端来看，我国酒店行业的中高端升级条件成熟。

　　差旅标准提高，中高端酒店成为商务出差住宿的可选项。我国整体差旅住宿标准随着经济发 展不断提升，客观上使得商旅住宿的消费能力从过去廉价的经济型酒店提升至中端乃至中高端酒 店。以中央机关普通职员差旅标准为例，根据 2016 年起实行的中央和国家机关工作人员赴地方 差旅住宿标准，赴一线城市的差旅住宿平均标准约为 475 元/人·天，赴二线城市的差旅住宿平均 标准约为 370 元/人·天，而司局级、部级人员对应标准更高，随着差旅住宿标准的提高，国内中 高端酒店成为越来越多人的差旅住宿选择。根据携程对企业差旅负责人调研的数据，同样可以发 现一二线城市酒店差旅标准主要集中在 300-500 元以及 500-1000 元档次，进一步证明差旅住 宿中中档乃至中高端酒店的接受度日渐提高。

　　高端&中高端酒店品牌凭借较强的溢价能力和经营灵活性，疫情后展现出较强的回报率。根据 STR 的样本数据，尽管 TrePAR（包含非客房收入）仅恢复至 2019 年同期的 75%澳门人威尼斯官网，2021 年高端 &中档偏上的酒店产品的 GOPPAR（单间可售房经营利润）达到了 2019 年同期的 112%，这主要 得益于高端&中高端赛段品牌的定价能力和经营灵活性：一方面，该赛段产品具备优良的装修/设 施，给予客户优质的体验，因此能够维持较高的售价；另一方面，相比于奢华和超高端赛段产品， 高端&中高端通常不含游泳池/SPA/高档餐饮/宴会厅等服务，同时疫情下甚至能够进一步削减其 餐饮/会务等服务内容以降低人员及运营成本，实现精简化运营，通过节流的方式优化其运营利润 率。由于模型展现出了较强的竞争力，中高端及高端产品亦受到酒店投资人青睐，根据 STR 的在 建酒店样本数据（仅含中端及以上），2022/2023/2024 及以后开业的酒店中，中高端/高端产品占 据了大部分。

　　疫情影响下，酒店的服务标准关注度进一步提高，叠加消费升级趋势，具备强服务基础的酒 店品牌有望迎来发展机遇。2020 年疫情爆发以来，疫情防控对酒店的服务和管理提出了更高的 要求，由于新冠病毒的强传播力，酒店作为人员频繁进出的场所，需要进行更加精准的人员入住管控和卫生管控。根据浩华的调研，2020 年酒店消费者对服务的关注度大幅上升，同时对卫生 和价格的要求亦有小幅提高。在这点上，对员工要求更高和 SOP 管理更加严格的高星酒店具备 优势，品牌价值有望凸显。

　　消费升级背景下品牌价值不断凸显，年轻消费者话语权不断加大将为国内酒店品牌突围创造 条件。根据浩华咨询的统计，品牌定位及概念成为业主进行加盟品牌选择时候最重要的考虑因素。 中国的”Z 世代”具备自主选择品牌的信息基础/文化环境，并具备较强的民族自信心，对本土品 牌偏爱有加，而其中的大多数人口将逐渐具备独立的消费决策权，上述消费者的代际更迭将构成消 费品牌格局变迁的社会基础。根据飞猪/途家等 OTA 端旅游数据，2022 年的元旦假期，95 后和 00 后异军突起占据主流地位，其中 00 后年轻客群占据总人数的 47%澳门人威尼斯官网，95 后客群占 20%以上。 而年轻人的审美偏好亦将塑造着住宿业的生态，2022 年元旦期间京郊民宿均价上涨七成，民宿预 定住客中 95 后和 00 后占比约 67%，其中装修风格较为年轻新潮的网红民宿预订量占年轻用户订 单总量的 10%，体验型民宿占年轻用户民宿订单总量的 19%。（报告来源：未来智库）

　　知名品牌酒店起家，经营四十载打造国内五星级典范。金陵饭店是经国务院批准成立的全国 首批涉外旅游饭店，于 1983 年 10 月建成开业。作为中国最早一批五星级酒店之一，金陵饭店 开业之初凭借 37 层、110 米的高楼问鼎“中国第一高楼”，国际媒体视之为“中国改革开放的窗 口”。饭店曾多次成功接待党和国家以及美国前总统布什、原联合国秘书长潘基文、法国 前总统密特朗等数百名政要、五千余名流和两千三百万海内外宾客，其优质的服务受到了国内外 政要名流的广泛认可。国家旅游局在《饭店星评标准访查示范》中，将金陵饭店管理模式和服务 标准作为五星级酒店范本并拍摄成教学片，向全国酒店业推广。

　　地处南京市中心繁华地段，以苏皖为中心积极向全国范围辐射，当前门店规模位居全国豪华 五星酒店前五位。南京金陵饭店地处南京市中心新街口，紧邻金鹰国际购物中心、德基广场等大 型购物中心，交通便捷，具有得天独厚的地理位置优势。饭店以南京、安徽都市圈为核心门店开 拓区域，积极向全国 20 省 89 市布局，门店总数达 201 家（截止 21 年 12 月）。公司近三年阶 段性目标是实现连锁酒店 300 家的规模，完成全国重点城市战略布局。

　　餐饮底蕴深厚，金陵美食正统。金陵饭店主打淮扬菜系+特色美食，被视为京苏菜正统，盐 水鸭、炖生敲、蟹粉狮子头、南京烤鸭等为代表菜等为代表菜品。金陵饭店注重餐饮文化的挖掘、 传承和创新，设立 4000 亩“金陵饭店专供有机食材基地”，拓展从餐桌到田间可溯源的食品安 全供应链。金陵饭店厨师团队参加央视财经频道“厨王争霸”大赛，在与中外名厨的较量中一路 过关斩将，赢得“厨王”的最高荣誉。此外，金陵在业内率先成立食品研发中心，每月推出 30- 40 道创新菜，并组织创新菜大奖赛共创新菜点 220 多款。如天泉湖金陵山庄提供天泉湖鱼、生 态采集、生态羊肉等独特自然食材，为山水胜景锦上添花；金陵梅苑主打经典淮扬菜，厨师从南 京金陵饭店本部调来，招牌菜包括盐水鸭、文思豆腐羹、红烧狮子头、松鼠桂鱼、酒酿蒸白鱼、 金陵方糕等，开业期间还举办了淮扬菜美食节，梅苑中餐厅被《美食与美酒》评为“BEST10 中 国最佳餐厅”。

　　以人文素养为内核，注重细节打造品质服务，政商会议/重大活动方面经验丰富。服务方面， 金陵饭店强调以人文素养为内核，关注宾客的价值体验和深层次需求，在经营中融入人性化设计、 精细化管理和亲情化服务，铸就了“东方的、世界的”金陵连锁酒店品牌文化内涵。金陵在听音 助眠的声、萦香助眠的闻、小食助眠的味、好物助眠的触、心情助眠的形，五大细节上齐下功夫，让宾客体验到高质的酒店服务，并建立详细的客户档案，记录客人饮食爱好、个人紧急、兴趣爱 好、生日等个人生活细节，将个性化服务做到极致。同时，作为江苏国资委直属的高星级酒店集 团，金陵饭店在政务企业单位内部活动接待方面，金陵拥有丰富的经验和完整的系统流程，特别 是在管理和经营政府及各企业单位酒店和服务政府各类接待任务及各种规模、各种形式会议方面 具备特长。饭店每年接待各类重大活动和商务会议千余批次，承接了全国糖酒会食品饮料主展区 业务等重大会展活动，曾于 2016 年荣膺第八届会议产业大会(CMIC2015) “中国最佳会议酒店” 称号。2014 年旗下 7 家酒店获经济与会议酒店发展大会“优秀会议酒店”名单。

　　苏糖糖酒拥为省内高中档酒类品牌主导运营商，有力支持高星酒店餐饮业务。苏糖糖酒有茅 台、五粮液等 500 多个品种酒水在江苏地区的经销权，高星酒店业务结构中，常态情况下餐饮贡 献收入接近 50%，涵盖了大量商务宴请、婚宴、会议餐饮配套等多种业务形态。苏糖糖酒作为江 苏省内高中档酒店类主导经销商，能够与金陵饭店旗下的高星酒店餐饮业务形成密切协同，保障 持续供货能力和合理的供货价格。

　　金陵贸易搭建酒店物资采购平台，助力公司酒店主业降低采购成本。金陵贸易主营酒店物资 采购，持续通过规模化、集团化的采购效应为成员酒店降低采购成本，2021 年金陵战略合作伙 伴在项目的成单率高达 80%以上。根据公司公众号披露，公司借助联盟平台为西安紫金山洽谈 引入当地供应商，仅冰露水一个产品降本率达到 17.5%，帮助酒店实现资源最优配置。此外公司 还建立了“金陵饭店采购网”电子商务平台，加强连锁饭店采购业务的整合，促进资源合作，实现 资源共享和物资线上直采、集采。目前金陵供应链体系成为酒店业电子采购供应链的示范。“金 陵酒店采购网”拥有酒店物资 1.4 万种，近 700 家供应商实现网上交易，平台服务酒店数量已近 150 家，2021 年平台交易规模达 1.5 亿元。

　　设立文旅基金，撬动社会资本，打通酒店业投资/运营循环，助力扩张。2020 年 9 月，金陵 饭店发布公告与圌山旅文、弘毅、新兴产业投资公司共同设立金陵文旅产业基金（有限合伙）。 金陵文旅基金主要从事长三角区域为主的酒店住宿类项目投资、金陵酒管公司投资收购以及相关 文旅等领域的项目投资。文旅基金将通过设立全资或合资的项目公司、采取“租赁经营+装修投 资”等方式获取酒店经营权，并委托金陵酒管公司进行专业化运营管理。通过“基金投资+金陵运营”的市场化运作机制，公司能够撬动社会资本，以解决连锁经营布局中的资金投入问题，有效 拓展租赁经营的业务模式，推动公司快速、低成本地抢占市场优质资源，加快中高端新品牌酒店 的扩张力度；另一方面通过专业化运营管理基金投资的酒店项目，可以打造公司旗下系列品牌旗 舰店，进一步扩大品牌影响力，提高金陵连锁酒店市场占有率，有利于公司长远可持续发展。

　　公司作为江苏国资委旗下企业，能够与母公司金陵饭店集团，乃至省属多家企业实现业务合 作与联动。金陵饭店集团已基本构建出“食住行游购娱”的全产业链整体优势，能够与上市公司 充分协同。此外，集团公司积极探索省属企业间优势互补、资源共享、利益共赢的战略合作新实 践，成立股份公司省属企业间战略合作推进工作小组，加强与各省属企业对接合作的沟通协调。 汇鸿冷链食材、农垦大米、舜天进口海产品、苏盐集团调味品、海企定制工作服等一系列优质产 品，利用集团化采购的规模效应，以市场优质低价源源不断通过金陵采购平台进入省内外金陵连 锁酒店。与此同时，金陵亦与国信、汇鸿、海企、苏豪、舜天、农垦等省属企业洽谈会员发展、 批量导入，为省属企业员工制定专属优惠礼遇，提升会员数量及会员消费。目前已有 11 家省属 企业在金陵订房消费，截至 2021 年 7 月底实现了 4000 余间的客房产量，金陵大肉包、盐水鸭 等拳头产品也进入了省属企业员工食堂等“内供平台”。

　　入选国企改革“双百行动”，发力国企改革，资产注入激发动能。 “双百行动”由国务院领导，主要 内容是在 2018-2020 年期间实施国有企业改革，鼓励主业在充分竞争的行业和领域的国企通过 改制上市发展混合所有制经济。截至 2021 年 11 月底，江苏省国有企业改革“双百行动”目标 完成率达 85%。1）资产注入落实股权多元化：江苏省国资委为盘活省属国资优质存量资源，支 持金陵饭店做大做强，于 2018 年将 16 家省属酒旅类资产注入集团，首批注入资产约 23.6 亿。 资产整合完成后，金陵饭店集团成为由江苏省国资委、国信集团、交通控股集团多元控股的国资 子公司，实现混合所有制改革。目前，金陵饭店集团已有 6 家控股子公司通过引入战略投资者、 引入员工持股等方式落实了混合所有制改革。2）依托资本运作解决同业竞争：由于注入酒旅类 资产与集团主业形成同业竞争，2021 年 8 月，金陵饭店集团与金陵旅投集团将 11 家酒店的经 营权委托至金陵酒管公司，实现产权与经营权分离，进一步加强酒店板块集约化管理，加速金陵 品牌快速扩张。

　　2022 年金陵连锁目标发展至 300 家规模，2025 年达到 500 家。根据集团公司党代会精 神、股份公司，酒店业务板块五年行动计划，金陵连锁到 2022 年，旗下酒店发展到 300 家规 模，初步完成省内及全国重点城市战略布局的阶段性任务，并管理 2、3 家境外酒店。让“金陵” 品牌走出去，实现从区域性走向全国性、从全国性走向国际化酒店集团的战略升级；到 2025 年， 实现全国 500 家金陵连锁饭店的奋斗目标，配合国家“一带一路”战略，让“金陵”品牌走出去。

　　北京金陵饭店项目有望释放业绩弹性；践行扩张战略、加速旗舰店布局。北京金陵饭店于 2021 年 5 月 28 日开业，北京金陵饭店翻牌自人济万怡酒店，是集团旗下高端品牌“金陵”在 北京中心区域开设的首家品牌旗舰店，也是第一家由金陵接管的外资品牌翻牌酒店，该项目取得 了位于北京市望京商务区的北京人济大厦 C 座项目“经营租赁权”（租赁期 10 年+5 年选择延期 权）。2021 年下半年北京金陵饭店在经营爬坡期即取得了 1039.45 万元的营业收入，看好未来 随着经营进入稳态叠加疫后修复，实现更高的业绩弹性。此外，北京项目即公司“北上”扩张的 战略支点，在公司“在一二线城市中设立高中端酒店品牌旗舰店、样本店”的战略布局下，公司 有望在行业底部寻求优质的租赁经营项目/并购项目，打造区域直营店。

　　集团逐步整合省属国企旗下酒店资产，未来有望注入上市公司体内。江苏省国资委为整合省 属企业的优势资源，支持金陵饭店集团做大做强，于 2018 年 6 月 7 日将包括 16 家省属企业酒 店类资产或国有股权注入金陵饭店集团。此次首批整合的总资产合计约为 23.6 亿元，未来，江 苏省其他省级机关和单位管理的酒店类、旅游类资产也会在条件成熟时逐步注入金陵饭店集团。 针对这部分资产，2021 年 8 月 9 日，公司控股子公司金陵酒管公司与金陵饭店集团及其下属子公司金陵旅投公司已完成《委托管理合作框架协议》的签署，将集团全资或控股的 11 家酒店的 经营管理权通过委托管理的形式注入上市公司。针对未来，考虑到集团仍将持续整合省属酒店类 资产，公司作为江苏省国资委旗下唯一的旅游上市平台，后续仍有集团资产证券化、优质资产注 入上市公司的预期。

　　六大品牌多元化需求，打造多品牌矩阵。公司旗下的子公司金陵酒店管理公司为酒店管理业 务，此前的酒店管理业务主要由子公司金陵酒店管理公司，主要业务为星级全服务酒店金陵饭店 的品牌输出和委托管理。2018 年与弘毅基金共同成立了金陵文旅酒店管理公司，开启了多品牌 战略，打造了金陵嘉珑、金陵文璟澳门人威尼斯官网、金陵精选、金陵山水、金陵嘉辰五大子品牌，覆盖了高中端赛段中中高端有限服务、主题文化、休闲度假、智能公寓多种酒店住宿品类，与五星级全服务的 金陵连锁共同构成多品牌、多层级、多品类的酒店组合。

　　与国有文旅集团加强战略合作，实现存量酒店批量翻牌转化。公司作为国资背景的星级酒店 标杆，在与各地方国资合作商存在着天然的优势。以公司与贵州酒店集团的合作为例，公司 2020 年 12 月与其成立了贵州贵宁达酒店管理股份公司，公司持股 40%，负责托管贵州酒店集团旗下 符合股东双方要求的存量酒店，同时开展贵州省内及省外的酒店新项目拓展和运营管理，截至 21H1，贵宁达旗下签约连锁酒店达 35 家，遍布贵州各州市。通过上述形式，公司有望对地方国 资旗下的酒店资产进行批量翻牌，通过参股/合作的形式助力扩张。

　　把握疫后机遇期，有望通过并购实现扩张提速。南京金陵饭店集团董事长耿嘉先生在 2021 年 2 月接受迈点网采访时提到：“公司高度关注酒店业的并购机会，积极寻找储备优质投资项目 及合作机会，洽谈收购具有一定品牌效应和规模实力的轻资产酒管公司，进一步提升行业集中度、 资源聚合度，实现资产证券化。有序推动以股份公司为投资主体、参股或并购国内中等规模轻资 产酒管公司的全新模式，形成资本市场融资和优质资源获取的良性循环。”截至 21Q3，金陵饭 店资产负债率为 38.9%，在国内酒店业上市公司中处于低位，较低的负债率亦为公司后续潜在的 资本扩张提供了空间。

　　2006Q3 以来国内酒店业经历了两轮完整周期，当前处于疫情冲击下的萧条底部。我们将酒 店周期划分为四个阶段：1）复苏期：需求止跌回升澳门人威尼斯官方网站，供给复苏滞后，仍处于下跌区间下跌；2） 繁荣期：需求拉动下，供给开始恢复，供给/需求双升；3）衰退期：需求已然见顶转降的情况下，酒店供给由于存在刚性，仍维持上升，行业入住率开始下降；4）萧条期：供给开始出清，供需 双跌。从本轮周期情况来看，酒店行业自 2018Q4 季度以来已经处于周期萧条磨底阶段，已经呈 现行业周期下的供给自然出清，2020 年以来的新冠疫情对行业的冲击无疑是雪上加霜，将加速 供给出清的进程，行业供需双双探底。

　　供需结构：新冠疫情造成供给历史性去化，需求端震荡中复苏。供给端方面：2020 年新冠疫 情下酒店业经营显著承压，大批酒店因现金流断裂而倒闭，其中主要以 RevPAR 水平较低/经营能 力较弱/且缺乏集团支持的单体酒店和中小酒管集团旗下的连锁酒店为主；而 2021 年随着疫情反 复震荡，部分此前尚可勉力支撑的酒店企业现金流状况日益恶化，供给去化持续。根据盈蝶咨询数 据，2020 年国内酒店存量出现历史性下滑，客房总数同比分别下滑 13.0%；从供给增量上看，年 内酒店投资情绪依然显著承压，餐饮酒店固定资产投资完成额仍未修复至 2019 年水平。需求端方 面，疫情反复下防疫政策的影响构成及酒店需求的直接遏制因素，但后续随着国内防疫体系不断成 熟，疫情对出行需求及酒店入住率的冲击程度有所减弱，整体呈复苏趋势。

　　参照往年情况及美国，后续行业 RevPAR 复苏可期。参照往年情况，酒店行业周期景气阶段， RevPAR 有望维持 5%以上的同比增长。而本轮周期在新冠疫情冲击下供给端的历史性去化，有望 在需求复苏后形成较大的供需矛盾，通过涨价推动 RevPAR 超预期增长。以美国情况为例，由于 美国需求随疫苗接种呈线行复苏，在需求偏刚性的情况下，行业已出现了阶段性/结构性的供需矛 盾，7 月后 ADR 持续维持同比正增长，亚洲旅宿研究员亦对 2022 年酒店行业的涨价给予了较高 预期；如后续行业周期反转下的涨价逻辑得以演绎，公司业绩有望得到大幅提振。

　　参照往年情况及美国，后续行业 RevPAR 复苏可期。参照往年情况，酒店行业周期景气阶段， RevPAR 有望维持 5%以上的同比增长。而本轮周期在新冠疫情冲击下供给端的历史性去化，有望 在需求复苏后形成较大的供需矛盾，通过涨价推动 RevPAR 超预期增长。以美国情况为例，由于 美国需求随疫苗接种呈线行复苏，在需求偏刚性的情况下，行业已出现了阶段性/结构性的供需矛 盾，7 月后 ADR 持续维持同比正增长，亚洲旅宿研究员亦对 2022 年酒店行业的涨价给予了较高预期；如后续行业周期反转下的涨价逻辑得以演绎，公司业绩有望得到大幅提振。

　　公司旗下直营门店 RevPAR 较疫情前大幅下跌，后续存在较大修复空间澳门人威尼斯官网。根据公司财报披露 数据计算，公司旗下直营店 RevPAR 受到疫情冲击，由 19 年的 468 元下降至 2020 年的 468 元， 2021 年预计较 2020 年略有回升。参照往年情况，公司直营店业务 RevPAR 和毛利润水平呈现出 典型的周期性，2009-2011 年、2015-2017 年两个周期景气上行期公司的 RevPAR 均表现出自然 上升。我们看好后续在行业需求回暖景气周期开启的背景下，公司业绩有望大幅回升。

　　预制菜行业风口来临，疫情推动千亿市场进一步高增。疫情影响下，消费者生活方式及餐饮 习惯发生显著改变，帮助预制菜迅速在全国范围内完成消费普及；餐饮企业抗风险需求增加，行 业有望加速扩容。根据艾媒咨询，2019-2021 年，我国预制菜的市场规模从 2445 亿元增加至 3459 亿元，年均复合增速为 18.94%。预计 2023 年预制菜行业规模将达 5165 亿，市场空间潜力巨大。

　　以传统老字号食品切入，天然具备品牌壁垒。金陵食品主营金陵特色面点和预制菜产品的研 发、生产及销售。在上述本地特色菜品/面点的研发和品牌认同上金陵食品壁垒深厚、具备明显 优势：金陵饭店一直被视作京苏菜正统，金陵食品以金陵大肉包、盐水鸭、酱牛肉等地方特色菜 品切入预制菜，天然具备高品牌心智；同时亦发挥高端餐饮优势，以较高端的家庭式宴会为切入 点进行试制，推出“年夜饭带回家”系列预制菜礼盒，并延伸到生日宴、谢师宴、好友聚餐等细 分领域。以金陵大肉包为例，其一经问世就广受南京人喜爱，金陵饭店线下销售多年经久不衰。 2020 年疫情爆发初期，金陵大肉包开始上线 时， 金陵大肉包销量突破 24 万只，订单覆盖南京上百个小区。公司建立预制菜研发机构和“中央厨 房”基地澳门人威尼斯官方网站，开拓电商平台和食品（门店）运营，持续提升金陵预制菜定制化、产业化发展的规 模和速度，有望培育第二增长曲线。

　　发力线上线下渠道，销量快速增长。金陵与盒马联名的预制菜产品已上线南京、无锡的盒马 门店。其中，金陵大肉包 2020 年 6 月起在盒马开售，年销量近 100 万只。此外，公司亦开拓了 线上渠道，苏宁易购、金陵连锁酒店小程序、“金陵尊享”、盒马鲜生 APP 亦能够对公司产品进 行订购。金陵食品科技公司 2020/2021H1 营收分别为 1482/982 万元。在当前需求高增的背景下，产能和渠道为制约公司食品业务的主要瓶颈，看好随着公司渠道不断铺设，食品业务有望维 持高增。（报告来源：未来智库）

　　持续发力数字化建设，夯实连锁化平台基础。金陵饭店在多年发展历程中一直非常重视数字 化建设，2003 年，公司即邀请 IBM 公司进行第一轮 ITSP 规划。2016 年公司邀请安永（中国） 企业咨询有限公司做了第二轮业务战略规划，并酒店板块的前台、后台以及技术架构进行了升级， CRS 预订系统、LPS 会员系统、云 PMS 系统、中央结算平台、ERP 管理系统以及酒店板块经营 分析 APP 应用系统先后上线，实现数字化转型升级。2019 年，金陵饭店集团发起“登峰计划”， 聚焦直销和会员，将数字化重心从 To B 转向 To C，启动前端数字化营销项目，构建了具有自主 知识产权的 SAAS 业务中台、技术中台和数据中台，确保技术的先进性。同年金陵饭店集团酒店 板块经营分析 APP 系统上线，实现了集团、品牌、区域和单店经营数据的实时化、移动化、动 态化、图形化展示，并对关键指标进行了横向和纵向的对比。2020 年，金陵饭店集团花费大量 精力做连锁酒店代码标准的统一，云 PMS 系统上线后，围绕集团“One Jinling one PMS”的 整体目标，开始对存量酒店和新增酒店的系统进行升级。

　　完善线上会员平台，与同业开拓会员互通。公司不断完善线上预订平台，自主开发“尊享金 陵”小程序由金陵自主开发，旨在充分利用金陵私域流量，提升直销渠道产量、会员数量和会员 消费，不断提升客户粘性和复购率。2021 年金陵连锁酒店“尊享金陵”小程序平台共发展会员 12.8 万人，平台总收入达 3710 万元，完成全年目标的 168%，平台订单销量提升明显。此外， 金陵连锁酒店亦与托迈酷客/美豪酒店等同业伙伴打通会员权益互通。2021 年 7 月，美豪酒店集 团&与金陵连锁酒店实现会员权益互通；2022 年 3 月与托迈酷客互通后，金陵贵宾会员规模达 到 2000 万，可在托迈酷客生活方式平台、三亚·亚特兰蒂斯、Club Med 等约百家酒店获得更多 会员权益，包括餐饮折扣、免费升级及平台每月出行礼包等超值权益。托迈酷客生活方式平台用 户也可预订金陵连锁酒店旗下盱眙天泉湖金陵山庄等多个高星级度假酒店，覆盖江苏、安徽等热 门度假目的地。

　　公司业务包括 1）酒店服务，分为直营酒店、委托管理；2）商品贸易；3）房屋租赁；4） 物业管理；和 5）房地产销售。以下分别对上述五项业务做出设定：

　　1）酒店服务方面：针对直营业务，公司未来的增量主要在于旗下五大子品牌扩张过程中在 核心城市开设的直营店，我们预计 21/22/23/24 年分别新开 0/3/4/4 家，该部分门店在公司间 接持股 70%的孙公司金陵文旅酒管旗下，假设这批门店均采以 40%入股，60%吸纳社会资本的 合资形式开设，这批门店收入以 28%的比例计入收入端。针对管理业务，公司旗下五大子品牌 处在清晰的扩张轨道中，我们预计其门店数量持续扩张，21/22/23/24 年分别净开 29/30/40/50 家。

　　2）商品贸易方面：考虑到预制菜业务随渠道拓展放量，我们预计其 21/22/23/24 年化增速 分别为 15%/15%/20%/20%。

　　5）房产销售方面：预计随着存量项目单元不断销售去化，贡献的收入逐渐减少，预计 21/22/23/23 年分别贡献 1000/800/500/0 万元。