澳门人威尼斯官方网站PLUS TALK 酒店资产管理视角下的特许经营模式——赵晖国际酒店市场上，委托管理模式和特许经营模式成为当今世界各大酒店集团最为常用的业务模式澳门人威尼斯官方网站。近两年，很多酒店集团以特许经营模式拓展的酒店数量远远超过了委托管理模式拓展的酒店数量。特许经营成为国际品牌酒店集团全球性扩张的一种重要的轻资产模式澳门人威尼斯澳门人威尼斯官方网站。

　　本期PLUS TALK嘉宾是上海晟瑭集团董事长、道格特·威廉智库创始人赵晖博士，分享主题为酒店资产管理视角下的特许经营模式。

　　赵晖博士是前温德姆酒店集团大中华区发展及战略联盟副总裁，曾带领团队签署项目近300家澳门人威尼斯官方网站，其中90%为特许经营项目。连续3年取得国际酒店集团大中华区签约项目第一名澳门人威尼斯，年复合增长率40%并确保温德姆作为全球第一特许经营商地位。曾经主导了多个业主委托管理转换为特许经营合同案例，建立了特许经营+和委托管理-以及特许+权益类新合作模式澳门人威尼斯官方网站。两年时间完成了200页12万字关于酒店特许经营模式的博士论文澳门人威尼斯官方网站。参与并完成了中国饭店协会酒店资产管理专委会筹建工作。下文为赵晖博士的分享。

　　由星级酒店的资产交易引发的思考，酒店的资产交易并非如媒体所言的“甩卖”，而是正常的资产交易。定价法中有很多定价方式，其中之一是成本定价法，可以根据成本结合市场的情况来定价，但市场中更多是通过收益率和资本化率来定价。

　　HVS于2018年做了一项研究，研究对象为50家四五星级酒店。由图可见，GFA（Gross Floor Area）为总建筑面积，50家酒店中总建筑面积最低的接近2万平方米澳门人威尼斯官网，近10万平方米的酒店也不在少数，酒店的坪效较低，较大的酒店空间并没有得到充分的利用。收益（Revenue）除以总建筑面积（GFA）为酒店每平方米所产生的收益，这一数据曲线在逐渐下降。而营运净收入（Net Operating Income）除以总建筑面积的数据曲线也在不断下降直至趋于零澳门人威尼斯。

　　同时，图中可见投资回报周期（图中的阴影面积）澳门人威尼斯官方网站，其中最长的投资回报周期达到100年。TRevPAR（Total Revenue Per Available Room）每间可售客房总营业收入的数值曲线呈下降趋势，酒店大多呈现低收益、低投资回报以及超长的投资回报周期的形势。

　　中国酒店资产管理与美国酒店资产管理相差了近30年的时间，中美酒店在这一时间段中你追我赶，相似之处在于在中美两方各自的年代中，发生了房地产不景气、酒店业绩不好澳门人威尼斯官方网站、投资回报率低、酒店资产交易以及资产证券化等现象，而正是这些现象催生了酒店资产管理。

　　很多人将责任归咎于酒店管理公司，事实果真如此吗？让我们看一个美国市场管理合同的真实案例。在去年六月份疫情期间的美国市场，一家名为SPT（Service Properties Trust）的REITs（房地产投资信托基金）公司与洲际集团（IHG）签署了103间酒店的管理合同，在管理合同中有强制的回报承诺澳门人威尼斯官网，而洲际无法兑现此承诺，于是SPT公司发出公文告知，若在指定期限内未收到洲际的款项澳门人威尼斯官方网站，将与洲际解约。在美国与日本，这种管理合同是较常规的，而这与中国的委托管理不同，中国版本的管理合同和日本、美国的管理合同也是有明显差异的，那么是不是一定要把责任都归咎于管理公司呢？我觉得这肯定是不公平的，但是，承诺业绩的品牌委托管理离我们其实并不远澳门人威尼斯。

　　大家往往在碰到问题的时候，肯定需要去寻找解决方法。我曾做了一项2019年各酒店集团第一第二季度在中国新签约种类比例的数据统计，其实酒店市场已经悄然在由于外部压力的变化，管理公司自身也在做出改变。由图可知，几乎所有的管理公司的特许经营比例都超过了50%澳门人威尼斯，除了个别的公司例如凯悦澳门人威尼斯官方网站。所以特许经营是市场趋势，我们不用妄加判断，而是需要根据市场发展来选择。

　　总结个人的经验之谈，在经手的200至300份合同中，同一家酒店集团旗下，特许经营的费用是低于委托管理费用的。如图所示，图表为中美两国特许经营各项费用所占客房收入比例，按照客房收入GRR（Gross Rooms Revenue）来计算，中国酒店的特许经营费用占客房收入的13.1%，美国酒店的特许经营费用占客房收入的10.8%，同比中，中国市场的特许经营费用是略高于美国的。

　　全球有4000多个品牌，中国集团化的品牌有近600多个，减去中端及以下的品牌，也有近200多个的酒店品牌。那么，我们该如何选择特许品牌呢？通过博士两年的研究，我发现选择品牌合作，其背后是有强大的逻辑思维支持的澳门人威尼斯，并总结出了一套模型，该模型是通过因子聚类得到了10大因子，57个影响因素构成的决策因素体系。十大因子分别为特许方营销能力因子、特许经营效果因子、特许方支持与服务因子、双方合作条款因子、特许方声誉因子、项目情况因子澳门人威尼斯官方网站澳门人威尼斯官方网站、特许方规模因子、双方合作沟通因子、受许方特质因子和特许方风控能力因子。在这个科学全面的模型因子下的品牌选择才能做到远离盲目。

　　关于道格特•威廉智库，是晟瑭集团旗下核心智力品牌，是由多位来自于文旅行业涉及的航空、酒店、旅游、信息科技、互联网创投、培训教育澳门人威尼斯官方网站、文化传媒、创新金融、海外机构等行业翘楚澳门人威尼斯官网、专家组成的中国第一家专业文旅航空民间智库，旨在通过独立行业研究、智识教育、资源整合以及行业推广，打造国际眼光下的中国文旅品牌，为中国文旅发出全球最强音。