澳门人威尼斯改造翻新潮下老酒店“抄底”的技巧尤其伴随着消费观念的不断迭代，个性化需求日益增长，越来越多的存量酒店通过翻新改造实现了蜕变，在艰难的环境下获得重生。

　　【酒店投资百人汇】栏目，用视频直播访谈对话的方式，对话不同酒店的投资人。从第一人的视角，讲述和酒店行业结缘、投资到落成一家酒店的故事分享投资过程中的成功和教训，欢乐与泪水。

　　期望热爱酒店产业的投资人、品牌主、从业者，一起在热爱的基础上，聚集专业做好一门长久的酒店投资生意。

　　我1982年出生于安徽滁州定远县；1999-2007年服役于江苏无锡部队，在此期间通过自学顺利完成了工商、经济管理的大学课业。

　　从部队转业回来后，我尝试过很多行业，做过化妆品公司澳门人威尼斯官网、销售公司，还做过超市、金融，积累了一定原始资本。

　　2010年~2011年，我转业后出差，被格林豪泰不同寻常的绿色招牌所吸引，对品牌留下了较为深刻的印象。

　　2012年初，在各种机缘巧合之下，我开启了第一家酒店的投资，加盟了格林豪泰，进入酒店投资行业。

　　目前，我投资了9个经济型、中高端酒店，品牌包括格林豪泰、格林东方、格菲等，酒店也成为我的主要产业。

　　无论时代如何发展，住宿需求永远是刚需澳门人威尼斯官网澳门人威尼斯官网。因此，酒店行业虽然不是暴利行业，但未来仍大有可为，值得持续投入。

　　在投资第一家酒店时，由于零基础、没经验，我走了很多弯路、多花了不少钱，同时，也奠定了一个很好的酒店行业基础。

　　2012年，格林豪泰在苏南地区总部给的指导价格是单房造价6.5万左右。由于当时酒店公摊面积较大，实际做下来单房造价在6.5万左右。共100多间客房，总投资近1000万。

　　通过我的亲身经历，我想告诫所有的投资人：对于刚入行的人而言，一定要听取总部相关施工人员的意见，酒店规划设计会更专业，也可以少花很多冤枉钱。

　　虽然有征求一些专业做酒店的朋友的意见，但当时对整个酒店的回报率、出租率的评估还是以自己的判断为主。

　　我们常开玩笑：装修酒店的大厅澳门人威尼斯官网、过道，要把钱当纸用，要把公共区域做得很漂亮；装修房间，要把纸当钱用，不该浪费的地方一定要节约。因为我们要考虑投资回报。

　　我投资的大部分酒店位于江苏省，其中不少在苏南，如无锡、常州、镇江、苏州。上面提到的这家回报率很高的酒店，就位于无锡市。这是一个很有特点的城市：

　　上海从6月1日开始逐步解封，目前无锡酒店的出租率恢复得很好，大部分酒店的出租率都恢复到了60~70%。

　　市区的房租大概是每天每平米1.2元。因为工作关系，全国各地我跑得比较多，我觉得无锡在相似体量的城市中，房租是偏低的。

　　镇上或者城乡结合部的租金一般在每天每平米0.8元。这两年甚至有些物业的条件还放宽了，比如免租期可以从原来的六个月延长到八个月或一年。

　　对于投资人而言，不能只赚吆喝不赚钱。有些品牌看起来高大上，住起来也体验感非常棒澳门人威尼斯官网，但营收、利润非常低，回报率远远达不到预期。

　　因此，我个人觉得：有些性价比高的中端酒店，可能不是最高大上、入住体验感最强的，但它的综合性价比高，投资回报率快。

　　我有个装修公司，从2020年至今，在江苏省改造了15-20家老酒店。因此，我手上有不少关于老酒店改造的实例统计数据，感触非常深。

　　我自己的酒店改造，都是同品牌做升级；给别人改造的，有从单体酒店改成连锁酒店的，也有从经济型连锁酒店升级为中高端品牌的。总体来看，改完之后酒店的出租率都有明显提升。

　　对老酒店进行投资，不论在一线、二线或者是三线城市，都是有机会的，但我们要甄别酒店的具体情况：

　　不管是接手还是翻新自家老酒店，我们首先要拿到这家酒店之前的经营数据，把它整体的一些考评指标作为我们是否翻新或者接手的一个重要依据。

　　2020-2021年这两年我基本上一直在出差，全国每个省会城市我都去过，跑了全国的各个区域的酒店。实际对比下来，我觉得老酒店的翻新确实要根据前两三年的经营数据和运营的状况来定。

　　一些老的物业澳门人威尼斯官方网站，我们要看它是否具备停车场，现在跟十年前不同，如果酒店没有停车场，对后期的运营会造成较大压力。

　　老酒店的品质非常重要，品质太差的酒店翻新起来会比较麻烦。水电、隐蔽工程、二次结构改造，越少改越好。

　　如果隐蔽做工程做得很糟糕，后期我们可能要投入比新建更高昂的费用；相反，有些老三星、老四星的隐蔽工程做得非常好，整个房间的格局变化不大。整体改造下来会比我投资新酒店节约很多。

　　其实不一定要等酒店非常老旧了再改造。只要剩余租约周期在三五年以上澳门人威尼斯官方网站，如果酒店在运营过程中出现出租率澳门人威尼斯官方网站、客人评价、营收等方面的下滑澳门人威尼斯官方网站，我们都建议立马对酒店的设施硬件进行积极改造。

　　如果不翻新，老旧的酒店在原有的基础上，出租率还会再继续下降；翻新以后，出租率上升20-30%、平均房价高出20~30块钱都是非常容易实现的。

　　我们做了很多调研，可以给大家算一笔账，以100间客房为例：如果单房出租率提高20%，在平均房价不变的情况下，每年能多增加50多万的营收；如果出租率提高20%，平均房价提高30块，每年的营收能提高100多万。

　　如果抛开现在疫情这种经营不佳的特殊情况，一两年就可以把额外投资的金额全部回收，是非常划算的。

　　如果剩余租期在三五年以上，是完全有必要翻新的。但如果你的酒店的租期还剩一两年，那就要慎重考虑。

　　如果我改造的是自己在经营的酒店，剩余租期三年我都会考虑改造；如果是接手别人的老酒店，那租期至少在五六年以上我才会考虑接手，因为它的改造成本还增加了转让费的部分。

　　因为近7年来，酒店在消防方面的规定发生了一些变化：2015年的5月1号，《消防法》发生了改动；前两年，消防验收也变成了归住建部管辖。

　　改造完的酒店是要重新做消防的，物业的土地性质和消防证照必须与最新的政策相符，这是酒店开业的刚性需求。

　　如果你准备接手一家酒店，我们可以在签意向协议之前，找一家专业的消防公司到现场进行勘察和评估。

　　由于近年来一些酒店坍塌事故的发生，酒店现在需要进屋安全鉴定手续，很多投资人都忽略这一点。

　　如果接手的酒店是老物业，最好先聊清楚澳门人威尼斯官网，对房屋质量进行鉴定。否则，接手后一旦房屋质量出现问题，可能要花上百万的维修、加固费。

　　不要因为朋友介绍或觉得自己对当地比较了解就掉以轻心，因为纠纷一旦出现，就会导致这个项目的破产。

　　在改造过程中，家具、墙纸、地板这种表面上看起来改动明显的因素，其实成本并不高。卫生间，才是容易被忽视的老酒店改造成本的一个重要影响因素。

　　如果酒店卫生间格局太小，需要敲掉重建，涉及到拆迁、防水的费用，成本会相对高很多。如果希望边营业边装修改造的话，难度也会更大。

　　转让别人的老酒店，从为我们投资人负责的角度来讲澳门人威尼斯官网，我会稍微自私一点，把过去老酒店的员工全部解聘。

　　之前收购了一家老酒店，当时有三十几个过去酒店的员工，本着为大家负责的想法，没有清退他们澳门人威尼斯官网。但有很多员工对我们是没有感情的，提出了各种不合理的要求、威胁，还去，最后搞得我们出力不讨好。

　　当然，如果有部分员工愿意遵守公司新规定，是可以接受的；其他不愿意的员工，就要把所有的劳务合同、关系交给上一任房东处理。

　　在我们的转让协议里，一定要加注一条：“所有现有员工的归属纠纷都归甲方。”这样，可以避免一些不和谐的因素。

　　电梯内张贴告示：6月8号~7月8号，xx酒店将逐层进行改装，酒店正常营业（正常营业几个字可以字号大一点），由此期间给您带来的不便请您谅解。

　　这样，客人在登记住房的时候就可以看到，这家酒店一个月后就变成这样了，好漂亮啊——可以在改造过程中，给入店客人灌输“本酒店即将升级”的概念。

　　一个感谢信（内容大体为：我们酒店在装修，可能早上9点到下午5点间会有些响动，由此给大家带来不便，希望您理解。为了给你提供更好的服务环境，这份水果/点心是免费送给您的。）

　　安排员工对走廊、电梯做到10分钟打扫一遍，并适当使用香水，让客人进到走廊大厅的时不仅到处可见醒目的致歉、广告，还感到环境宜人。

　　第二，让客人对改造后的效果感到期待，就算目前对酒店环境不满，下次还可能再来入住改造后的新房间。

　　在我一家酒店的改造过程中，通过提前先跟家具公司把家具量好、跟石材公司把石材量好，在安装拼凑的过程中，我们将本需两三个月的工程缩短到一个月。

　　这些成本加起来，一天也就是1000块钱。相比之下，整个装修期间不停业、房价不降，是很划算的。

　　在疫情常态化的情况下，我会冷静定位和分析自己酒店现有的条件，立足解决目前酒店当中存在的问题。

　　那时候很多客人住在我们酒店，买不到饭。我们就自己去买菜做饭，三餐送到房间。早餐免费，中餐和晚餐各15一份。

　　我在无锡接手过一家酒店，84间房，收购价100多万，基本算是半买半送，因为收购之前他们基本是无法运营的。

　　酒店每天的出租率在30~40%之间，既没有活跃客源澳门人威尼斯官方网站，也没有ota订单澳门人威尼斯官网。除非在网上打折到90-110块，才能吸引个别消费能力不强的客户。

　　当时，很多人不看好。但我观察到这个酒店在各个平台上的所有差评，几乎都是说：酒店的卫生很糟糕、漏水、服务员脾气大、早餐没法吃……没有一条是抱怨地段差、位置偏的。

　　改造费用不到300万，除了水管电线没换，地板、家具、电视机、空调、墙纸、壁画和大厅全部更新了，打造出来的效果和新酒店一样的。

　　加上转让费，接手这个酒店一共才花400万。如果是投资一个同样大小的新酒店，400万显然是不够的。

　　类似比较划算的酒店收购还有一家，是前两年收购的，124间客房，不到300万接手，再花两三百万改造成几乎三、四星的标准，总投资只有六七百万。

　　无论关系多好，也要“亲兄弟，明算账”。所有的管理规矩要按照股东法和《公司章程》来做，千万不要人人当老板、人人说了算。

　　对投资人来说，现在任何的抱怨、沮丧，都不能解决我们酒店行业的现状。最重要的是要具备很强的专业能力和理性的投资心态。

　　我跟格美集团合作时间最久，也合作了很多家酒店，真心感谢集团这么多年对我的支持和帮助。如果提些建议，我希望公司能：

　　在未完全脱离疫情常态化的情况下，希望品牌公司能够出台一些更加的惠民的政策，跟投资人一起度过难关；

　　短期内国内疫情防控形势依旧严峻澳门人威尼斯官方网站，行业不会全面复苏。虽然未来难以预测，但有一点可以确信，国家一定会出台一些相关的扶持政策。

　　我相信在国家政党的领导之下，整个酒店行业，包括整个经济行业都会慢慢的逐步的复苏，这一点是毋庸置疑的。

　　如果疫情防控政策允许，我还想去一些西部重点城市和沿海城市，找些投资人聊聊：这两年酒店行业有什么变化？我们以前的思维是不是有些固化？要推出哪些新理论和思路，来指导我们酒店的健康发展下去？

　　同时，我也希望能和一些酒店品牌方的相关负责人，就下一步的行业发展交换意见，通过我们自己的实际走访、总结，为我们整个行业和投资人提供更好的建议。返回搜狐，查看更多