澳门人威尼斯官网五星级国际大酒店功能定位及设计任务指导书pdf五星级国际大酒店功能定位及设计任务指导书 1 国际大酒店功能定位 1.1 酒店整体定位 根据酒店综合条件及本地酒店市场经营现状和未来发展趋势， 本项目宜 定位为： 国际五星级酒店 。 具体理由分析如下： 1.1.1 **酒店业适宜走高端市场路线；酒店星级越高，经营情况越好； 1.1.2 本项目做白金五星级不具备条件，而做五星级完全符合要求； 1.1.3 项目定位为国际五星级酒店， 可与本地块建筑群的高级写字楼、 顶 级公寓和高档商场相匹配，利于发展商的整体发展； 1.1.4 以**五星级酒店中的形象出现，利于争取更高的入住率和平均房 价； 1.1.5 利于带动客房、餐饮、会议、娱乐、康体等的整体经营，创造更高 的经济效益； 1.1.6 有**酒店业充足的高端客源市场支持。 本酒店按照定位和设计要求 建成后，将为 **增添一道亮丽的城市景观， 成为 ** 区的标志性建筑； 同时**酒店业又将增加一个高档次、高品位的国际五星级酒店。酒 店投入营运后，集豪华精品客房、各式美食餐饮、商务会议、康体 娱乐为一体，设施齐全、风格时尚、高档豪华，必将成为 **高端商 旅人士下榻酒店的首选。 1.2 酒店房务功能定位 1 页 共 52 页 1.2.1 房务是酒店重要的营收部门和服务中枢， 也是体现本酒店国际五星 级档次和服务、管理水平的展示窗口； 1.2.2 本酒店房务功能主要包括：前台、客房两大块： 1） 前台：主要包括前台办公室、 大堂值班经理 /接待处 / 问询处/ 电话 总机、商务、行李部、行政楼层接待等几个服务部门和服务功 能。 2 ） 客房：主要包括客房部办公室、客房清洁、公共清洁、洗衣、 客房服务中心等服务部门和服务功能。 1.2.3 项目占地面积不大， 楼型、楼高受一定限制， 为了达到五星级标准 和今后营运需要，在设计规划时必须充分考虑房间面积、 房间数量、 房间类型、房间装修档次 /风格、房间设施设备 / 用品用具的合理配 置和档次风格。 1.2.4 根据本酒店整体定位，在客房规划策划中主要重点考虑以下因素： 1） 本酒店目标客源以商务客人为主，同时需考虑会议团体和旅游 客人； 2 ） 由于团体的需求，在房型设计上采取适当增加行政楼层设置、 增加豪华楼层及豪华客房数量、合理规划双床房间、双床可以 灵活合并为一张大床等的设计思路； 3 ） 房间数量：考虑酒店的规模效应和日后经营的需要，在现有楼 型条件下尽可能增加房间数量。 1.3 酒店餐饮功能定位 本酒店餐饮项目除了作为五星级酒店配套、 为住店客人服务的基本功能 外，还将是酒店的主要营业收入中心，面向广大店外客源，自行经营或引进 品牌企业租赁经营皆可。 1.3.1 本酒店餐饮主要包括餐饮部办公室、宴会部、宴会销售、中餐厅、 2 页 共 52 页 西餐厅、法国餐厅、韩国餐厅、大堂酒吧、园林酒吧、 厨房、酒 水部、管事部等服务部门和服务设施。 1.3.2 本酒店中餐定位为粤式餐厅， 具体考虑到： 市场显示大多数客人消 费以粤菜为主， 粤菜客源面较广， 既可满足酒店住客、 又可面向广 大店外客人。 1.3.3 本酒店餐饮功能规划在市场需求的基础上， 瞄准主要餐饮客源及其 变化、发展趋势。如： 法国餐厅 目前其他五星级酒店中较少，容易 做出特色； 设置韩国餐厅主要是针对韩国客源的快速增长势头， 而 且具有自身特色（目前五星级酒店较少设置韩国餐厅） 。 1.3.4 加强宴会厅、会议室功能设施规划：主要针对 ** 目前不断增多的国 际会展、会议活动，特别是本酒店靠近交易会会场； 1.3.5 大堂酒吧、 西餐厅间隔式紧邻设计： 可方便西餐厅灵活经营， 增加 西餐厅接待容量，同时有助美化大堂景观。 1.3.6 宴会厅与中餐厅分设厨房， 主要考虑餐饮租赁经营的需要； 法国餐 厅澳门人威尼斯官网、韩国餐厅共用厨房；如此规划是为了充分利用有限的空间。 1.4 酒店娱乐功能定位 1.4.1 本酒店娱乐项目作为五星级酒店配套， 同时也是酒店重要的营业收 入点，自主经营或引进品牌企业租赁经营皆可； 1.4.2 本项目娱乐设施规划有卡拉 OK 包房和演艺吧； 1.4.3 设置卡拉 OK 包房主要考虑韩国、 日本、、香港客源的娱乐需 要和本地商务客人的需要。 3 页 共 52 页 1.5 酒店康体功能定位 1.5.1 本酒店康体设施作为五星级酒店配套， 同时也是酒店重要的营业收 入点，自行经营或引进品牌企业租赁经营皆可。 1.5.2 本项目康体设施包括 SPA 、健身中心、棋牌室、英式桌球室、乒 乓球、游泳池、桑拿。 1.5.3 水疗 SPA 作为一种消费时尚，已成为目前 **五星级酒店必选经营 项目；健身中心在免费为住客提供的同时， 可以发行会员卡以增加 收入；棋牌室可以满足日本、 、香港和当地商务客人的休闲需 要，也为政府应酬提供了方便， 同时是本酒店的一个特色康体项目； 英式桌球室主要为欧美客人服务， 这也是本酒店的一项特色康体设 施。 1.6 酒店会议功能定位 1.6.1 由于会议为本项目建成营运后的一项重要经济来源， 在功能设施规 划时特别做了加强； 1.6.2 本项目共规划中小会议室 4 个和 1 个大型多功能宴会厅，可同时 满足 500 左右的会议接待，使酒店具备较强的会议接待功能； 1.6.3 根据本项目楼型特点， 所有会议室集中安排在酒店裙楼的三楼， 利 于集中经营和客人疏散。 1.7 酒店服务设施功能定位 服务设施主要包括行政咖啡廊、商务中心、精品店、花店、书吧、 网吧，电话总机等，它们作为五星级酒店的配套设施，全方位地满足客人的 商务和旅游需要，其中本项目的行政酒廊将以其面积大、景观好、设施齐全 4 页 共 52 页 等优势成为本酒店的一个重要卖点。 2 酒店布局规划及面积分配 2.1 酒店建筑规划 2.1.1 占地面积约为 13215 ㎡，建筑总面积约 78416m 2 （含地面和地下 建筑）。 2.1.2 地面建筑面积 66026 ㎡，其中写字楼建筑面积约 24853 ㎡（仅塔 楼），酒店建筑面积约 41173 ㎡，裙楼一层建议标高 6.5m ，二至 三层建议标高 6m ，四层建议标高 5m ，四层建议标高共计 23.5m ， 两栋主楼第五层标高 5.5m ，其余楼层客房装修完成后标高不低于 3m ，主楼 21 层约为 75.5m ，建筑总标高约为 99m 澳门人威尼斯官网。 2.1.3 地下建筑面积约为 12660 ㎡，计三层。 2 2.1.4 地下建筑 1－3 层，裙楼建筑 1、3 、4 层的每层面积为约为 4220m ； 裙楼第二层面积约为 3660m 2 ； 2.1.5 酒店建筑规划布局图： 5 页 共 52 页 酒店建筑规划图 6 页 共 52 页 2.2 室外设施及园林布局规划 2.2.1 建议：酒店大门水景周围布置花卉植物； 大门口车位通道两侧布置 小型乔灌木或其他常绿植物； 酒店西侧、 南侧布置绿篱； 在存放垃 圾地方外围布置常绿乔木， 注意运送垃圾车辆通道， 酒店的东侧靠 红线 建议：酒店大门前设计一个叠泉水池， 水池中间设置石山或其他有 创意设施美景； 2.2.3 地面设置小型车、旅行大巴停车场； 2.2.4 设置消防和生活备用储蓄水池，可考虑设置在酒店外围地下； 2.2.5 设置中、西餐厅污油水隔油化粪池与客房和其他功能排出的污水化 粪池，考虑设置在外围地下； 2.2.6 垃圾站，考虑设置在酒店外围，但必须用绿化处理。 2.3 酒店功能板块规划布局 2.3.1 项目由酒店主楼、写字楼主楼和裙楼组成； 2.3.2 酒店客房区位于酒店主楼 6 －25 层中； 2.3.3 餐饮、会议、多功能厅等位于酒店所在裙楼的 1－4 层中，其中 1 －2 层餐饮，自行经营或租赁经营皆可； 2.3.4 娱乐、康体等位于写字楼所在裙楼的 1－4 层中，考虑租赁经营； 7 页 共 52 页 2.3.5 酒店的中央服务区位于整个裙楼的中心部分的 1－2 层； 2.3.6 大堂吧和西餐厅位于裙楼中心部分的 1 层。 2.3.7 酒店功能板块规划布局图： 2.4 前厅部规划布局 2 2.4.1 前厅部设在建筑裙楼的中央，规划面积约为 1587m ； 2.4.2 前厅功能按五星级酒店要求设计，具体建议为： 1） 分设服务总台和团队服务台，方便大量团队客人的入住，规划面 积 65m2 ； 2 ） 服务总台设接待处、问讯处、收银处； 3 ） 团队服务台设接待处、收银处； 4 ） 前台办公室 44 ㎡； 5 ） 商务中心 120 ㎡；（接待处40 ㎡、两个洽谈室 40 ㎡/ 间）； 8 页 共 52 页 6 ） 寄存处 40 ㎡，设行李柜、架若干； 7 ） 美容美发 57 ㎡； 8 ） 商用： 180 ㎡； 9 ） 大堂公共卫生间 80 ㎡； 2 10）大堂其他和公共区域规划面积 501m 。 2.5 客房部布局规划 2.5.1 客房设置在酒店建筑的 6－25 层内，其中 6 －24 层约为 1200 ㎡， 第 25 层约 850 ㎡，建筑总面积约为 23650 ㎡。 2.5.2 客房总量约为 380 间－390 间，其中： 2 1） 标单标双约 352 间（其中残疾人客房 4 间），平均每间不少于 45m （包墙体）； 2 ） 总统套房 1 间/400 ㎡/ 间，约 400 ㎡； 2 2 3 ） 大使房 2 间/200m / 间，约 400m ； 4 ） 豪华套房 5 间/90 ㎡/ 间，约 450 ㎡； 5 ） 普通套房 30 间/70 ㎡/ 间，约 2100 ㎡。 2.5.3 酒店设行政楼层两层，分别位于 24 层和 25 层，其中： 1） 行政楼层设行政接待处，直接办理行政楼层客人的退房和入住手 续，面积约 80m2 ； 2 ） 行政楼层设客人商务用餐洽谈区，满足高级商务客人的需要，面 2 积约 120m ； 3 ） 行政楼层设商务会议室一间，面积约 150m 2 ，洽谈室两间，面积 约 120m2 。 2.5.4 每层配备工作间（带洗手间） 、消毒间、杂物间。 2.6 中餐厅及厨房布局规划 9 页 共 52 页 2.6.1 中餐设置在酒店主楼裙楼的一、二楼。 2.6.2 中餐一楼面积约为 1230 ㎡，其中： 2 1） 设大厅约 600m ； 2 ） 服务厅约 50 ㎡； 3 ） 酒水及服务台约 30 ㎡。 4 ） 厨房约 430 ㎡； 5 ） 公共卫生间约 60 ㎡； 6 ） 其他约 160 ㎡。 2 2.6.3 二楼约 1610m ，设中餐设施，其中： 1） 30 间包房， 50 ㎡/ 间，含卫生间、通道等，共计约 1500 ㎡； 2 ） 其他约 110 ㎡。 2.7 特色餐厅及厨房布局规划 2.7.1 特色餐厅规划在酒店裙楼的四楼，面积约为 1000m 2 ；其中： 1） 法国餐厅一个，面积约 500m 2 （含厨房）； 2 ） 韩国餐厅一个，面积约 500m 2 （含厨房）。 2.8 西餐厅及厨房布局规划 2.8.1 西餐设在裙楼中央一层，面积约 400 ㎡，其中： 2.8.2 餐厅约 300 ㎡； 2.8.3 厨房约 100 ㎡。 2.9 酒吧及茶艺布局规划 2.9.1 根据五星级酒店评星要求，酒店设酒吧 3－4 个，其中要有两个独 立酒吧； 2.9.2 在大堂设大堂钢琴吧约 100 ㎡； 2 2.9.3 在裙楼顶部泳池边设池畔酒吧 1 个，面积约 200m ； 10 页 共 52 页 2.9.4 在酒店裙楼的四楼设茶艺厅，面积约 200 ㎡。 2.10 康体项目布局规划 2.10.1 酒店康体项目设置在酒店裙楼的四楼和顶楼，其中： 1） 游泳池设置在裙楼的顶楼，规划面积约 950m 2 ；其中泳池约 2 2 2 300m ，室约 150 m ，池畔吧约 200 m ，公共卫生间约 50 m 2 ，其他约 250 m 2 ；健身房设在中转层，面积约 200 m 2 ， 器械不少于 10 种。 2 ） 康体休闲项目设置在裙楼的四楼，其中： 2 a ） 桌球室 2 间，面积约 80m ； 2 b） 乒乓球室两间，面积约 80m ； 2 c ） 棋牌室 16 间，面积约 320m ； 2 d ） 游戏机室约 100m ； 2 e ） 公共卫生间约 80m 。 2.11 娱乐中心布局规划 2.11.1 娱乐中心设置在写字楼裙楼 1－2 层，总面积约为 2702m 2 ，其 中： a ） KTV 包房 43 间/50 ㎡/ 间，带卫生间，合计约 2150 ㎡； b ） 演艺厅约 350 ㎡； c ） 服务台及酒水柜约 80 ㎡； d ） 公共卫生间约 60 ㎡ e ） 其他。 2.12 桑拿中心布局规划 2 2.12.1 桑拿中心设置在写字楼裙楼的 3 －4 楼，其中三楼约 1709m ， 设： 11 页 共 52 页 2 1） 酒水展柜与服务台约 60m ； 2 2 ） 接待厅约 80m ； 3 ） 足浴包房 15 间/25 ㎡/ 间，约 375 ㎡； 4 ） 男女冲凉室约 150 ㎡； 5 ） 男女室约 250 ㎡； 6 ） 男女桑拿干湿蒸气房约 50 ㎡； 7 ） 水疗池 3 个，约 60 ㎡； 8 ） 休息大厅约 450 ㎡； 9 ） 公共卫生间约 50 ㎡； 10 ） 技师休息室约 150 ㎡ 11 ） 其他。 2 2.12.2 裙楼四楼约 2119m ，设： 1） 桑拿包房 45 间/35 ㎡/ 间，约 1575 ㎡； 2 ） 公共卫生间约 80 ㎡； 3 ） 其他约 464 ㎡。 2.13 会议设施与宴会厅布局规划 会议中心设置在酒店裙楼的三楼，其中： 2 2.13.1 A 型会议室约 250m ； 2.13.2 小型会议室 3 间/85 m 2 ，约计 255 m 2 ； 2 2.13.3 休息厅约 80 m ； 2 2.13.4 衣帽间约 50 m ； 2 2.13.5 公共卫生间约 80 m ； 2 2.13.6 宴会厅约 650 m ； 2 2.13.7 厨房约 250 m ； 2 2.13.8 其他约 200 m 。 2.14 公共区域布局规划 12 页 共 52 页 2.14.1 酒店楼两边设消防通道，按当地城市消防规定设置； 2.14.2 酒店主楼设客房电梯 4 部，其中一台只到四层，作为观光梯， 货梯 1 部； 2.14.3 消费电梯与其中客房电梯复用； 2.14.4 写字楼一至四楼的裙楼设独立经营电梯 2 部； 2.14.5 写字楼主楼设专用客梯 3 部，货梯 1 部； 2.15 服务区域休息区布局规划 2.15.1 大堂设服务总台，台面长度按五星级标准设为 15m ； 2.15.2 设团队专用服务台，方便团队客人入住； 2 2.15.3 设大堂客人休息区两处，面积约 60m ； 2.15.4 在客人休息区附近设大堂副理台一个； 2.15.5 在客人休息区附近设公用电线 在餐饮服务区域的序厅设置客人休息区； 2.15.7 在娱乐、康体、会议等重要区域的序厅设客人休息区。 2.16 其他场所布局规划 2.16.1 酒店地面正前方设水景一处，以增加建筑与环境的亲和力； 2.16.2 地面设小车位、大巴车位共约 110 个，非机动车位约 200 个； 2.16.3 地下库设小车位约 350 个。 2.17 地下一楼布局规划 2 2.17.1 设酒店行政办公室，面积约 500m ； 2 2.17.2 设洗衣房，占地面积约 350m ； 2.17.3 设培训中心教室约 250 ㎡； 2.17.4 设员工室约 200 ㎡； 2.17.5 设干货仓约 300 ㎡； 2.17.6 设湿货仓约 150 ㎡； 2.17.7 设贵重物品仓约 100 ㎡； 13 页 共 52 页 2.17.8 其他约 170 ㎡； 2.17.9 结余约 2200 ㎡，做停车场。 2.18 地下二层布局规划 2.18.1 员工食堂约 950 ㎡：（含厨房/卫生间） 2.18.2 机房、配电房、空调机房、水泵房、变压器室约 1350 ㎡； 2.18.3 其他约 170 ㎡； 2.18.4 结余约 1750 ㎡，做停车场。 2.19 地下三层布局规划 2.19.1 停车场用约 4120 ㎡ 2.19.2 其他约 100 ㎡。 2.20 停车位规划 地下机动车停车位约 350 个，地面机动车停车位约 110 个，合计 460 个左右；地面非机动车位约 200 个。 2.21 写字楼部分布局规划 写字楼总建筑面积约 24850 平方米，使用功能主要设置办公用房及公 共用房，平面位置邻近 **大道，楼高建议 20 层，每层建议装修后标高应不 低于 2.8m 米， 6 －24 层平均每层约 1200 ㎡，第 25 层约 850 ㎡。 14 页 共 52 页 2.22 酒店功能面积 2.22.1 酒店功能面积表 项目功能 暂定 单位 单位面 合计面 备注 数量 积 (M2) 积 酒店客房部分 21056 标准双人房 174 间 43 7482 含墙体 标准单人房 174 间 43 7482 含墙体 标准套房 10 套 100 1000 含墙体 总统套房 1 栋 400 400 含墙体 大使套房 2 套 200 400 含墙体 豪华套房 5 套 90 450 含墙体 普通套房 30 套 70 2100 含墙体 残疾人房 4 间 43 172 含墙体 行政楼层会议室 1 间 150 150 含墙体 咖啡 1 套 100 100 含厨房 洽谈室 2 间 60 120 含墙体 阅览室 1 间 80 80 含墙体 电脑、传线 间 15 300 含墙体 杂务间 20 间 12 240 含墙体 大堂与西餐厅 1587 服务台 1 处 65 65 前台办公室 1 个 44 44 寄存处 1 个 40 40 商务中心 1 个 120 120 客用洗手间 1 个 80 80 西餐厅 1 个 300 300 大堂钢琴吧 1 个 100 100 美容美发 1 宗 57 57 商用 1 个 180 180 其他 1 个 500 500 中餐 3020 一楼大厅 1 个 600 600 服务厅 1 个 50 50 酒水服务台 1 间 30 30 餐饮接待厅 1 个 80 80 15 页 共 52 页 厨房 1 个 430 430 公共洗手间 1 个 60 60 其他 1 宗 160 160 包房（二楼） 30 间 50 1500 其他 1 个 110 110 会议 1900 宴会厅 1 个 650 650 A 会议室 1 间 250 250 小会议室 4 间 85 340 衣帽间 1 间 50 50 会议休息厅 1 个 80 80 卫生间 1 宗 80 80 厨房 1 个 250 250 其他 1 个 200 200 娱乐 2702 舞厅 1 个 250 250 KTV 包厢 43 间 50 2150 酒水吧服务台 1 个 60 60 仓库 1 间 50 50 公共洗手间 1 间 60 60 其他 1 宗 132 132 康乐 1640 音乐吧 1 间 300 300 桌球室，乒乓球室 4 间 40 160 特色风味餐厅 2 间 250 500 游戏机室 1 个 100 100 图书室 1 间 150 150 录象室 1 间 150 150 棋牌室 2 间 40 80 公共卫生间 1 个 80 80 其他 1 宗 200 200 足浴、桑拿服务区 3828 接待门厅 1 个 80 80 男淋浴区 1 个 140 140 女淋浴区 1 个 140 140 休息大厅 1 个 450 450 足浴包房 15 间 25 375 包房 45 间 35 1575 16 页 共 52 页 客用洗手间 2 个 130 260 水疗池 2 个 30 60 男女桑拿干湿蒸气房 1 个 50 50 技师休息室 1 间 150 150 其他 1 宗 548 548 后勤 1750 酒店行政办公室 1 宗 600 600 培训中心教室 1 间 250 250 洗衣房 1 宗 350 350 室 1 宗 100 100 干仓 1 宗 200 200 湿仓 1 间 150 150 贵重仓 1 宗 100 100 员工食堂 1 宗 950 950 带卫生间 设备房 1 宗 1350 1350 游泳池 13610 游泳池 1 宗 200 200 室 1 宗 150 150 池畔吧 1 宗 200 200 公共卫生间 1 间 50 50 休息区 1 处 250 250 建筑地下库 3 层 4220 12660 其他 1 宗 300 300 客房电梯和消防通道 1 宗 3840 3840 不含写字楼 2.23 说明：以上面积数均为概数，设计时应不低于国家旅游局五星级星评 标准。 17 页 共 52 页 3 酒店概念设计 3.1 酒店功能定义及布局规划特殊说明 3.1.1 酒店按五星级标准设计，以客房为经营主体； 3.1.2 酒店配套设施以五星级的客房数量为参照； 3.1.3 酒店客房的设计规格以国家五星级的评星标准为准； 3.1.4 根据项目地的市场条件， 酒店定位为商务会议型酒店， 一切设计围 绕商务及会议的主题进行。 3.2 国内外酒店设计流行风格介绍 3.2.1 酒店的设计越来越趋向于国际化， 那就是结合当地文化特色创造舒 适的、戏剧化的空间体验， 使人震撼、 舒适的居住空间会让客人流 连忘返； 3.2.2 因为国际化， 酒店设计更趋向于绿色和生态， 绿色酒店和生态酒店 有了很大的发展空间； 3.2.3 因为国际化， 酒店设计更重视文化内涵， 主题酒店给人留下了深刻 的印象； 3.2.4 高技术的发展， 为酒店高技术的配置提供了极大的方便， 也成为现 代商务酒店设计的重要追求。 3.3 酒店经营策略对酒店设计的要求 3.3.1 酒店经营对酒店设计有着重要影响， 主要体现在经营者的经营重点 和市场需求上； 3.3.2 本酒店位于广交会会场附近， 商务会议客源将成为本酒店的重要客 源，所以本酒店的设计将主要满足商务会议客人的需要； 3.3.3 根据业主经营策略考虑， 本酒店的餐饮、 娱乐、康体等将可能以承 包租赁的形式经营，所以设计要考虑独立经营的需要； 3.3.4 酒店的客源将以高端客人为主， 酒店设计要按高星级酒店 （五星级） 设计。 18 页 共 52 页 3.4 酒店区域总体建筑设计概念 3.4.1 酒店外观设计为现代风格， 体现酒店的磅礴气势， 注意与酒店周围 的环境建筑相协调； 3.4.2 室外景观可参照国内外的建筑设计，以烘托酒店主建筑的形象为 主； 3.4.3 酒店区域由两栋主楼和裙楼组成，地块的西侧靠海业路为酒店主 楼，北侧临 **大道为写字楼主楼，联结两栋主楼的为建筑裙楼，楼 高四层；酒店外观设计可参照深圳圣庭苑酒店的外观（见下图） ： 19 页 共 52 页 3.4.4 酒店主体建筑门前设一水景观，借以体现酒店建筑与环境的亲和 力； 3.4.5 酒店大堂入口遮蓬须高挑至裙楼的中空二层， 要有气势，给人以震 撼的感觉。 3.4.6 写字楼的出入口设置在写字楼靠裙楼的后部，考虑设计门厅。 3.4.7 室外园林绿化 为了酒店配置公共绿化休闲区，更好服务社会，绿化是环境保护的 重要措施，要有利于创造良好工作与生活环境，因地制宜地发挥绿化效 益的同时，不要影响地上交通和地上下管线埋设、运行和维修； 酒店大门水景周围布置花卉，大门口车位通道两侧布置小型乔木或 其他常绿植物，酒店西侧、南侧布置绿篱，在存放垃圾地方外围布置常 绿乔木，注意通道，酒店的东侧靠红线 在酒店区域的北侧和西侧设置室外停车场，方便来店消费客人使 用； 3.4.9 酒店建筑的墙面要充分注意酒店招牌字的摆放位置； 3.4.10 酒店的建筑布局要充分考虑地块的因素和建设局控规的要求， 基本满足控规的经济技术指标要求； 3.4.11 非机动车辆的停车场设在酒店建筑的后部； 3.4.12 酒店区域整体建筑外立面不要求统一，但有协调。 20 页 共 52 页 21 页 共 52 页 3.5 客房部分设计概念 3.5.1 标准客房面积要求 1） 客房进深要求大于 9 米； 2 ） 客房开间要求：大于 4.5 米； 3 ） 客房使用面积要求：双床房间大于 35 ㎡，单床房间大于 30 ㎡； 4 ） 洗手间使用面积要求：四大件设置大于 8 ㎡（3.4 ×2.5 米），建议 单床房间设四大 件，客房洗手间 不要一进门就见 马桶，可用装修 手段避免；要求 有 50 ％的房间 的洗手间同时有 浴缸和淋浴间； 5 ） 客房走廊通道要求：净宽大于 2 米； 3.5.2 行政楼层设计概念 1） 总统套房设计概念 总统套房设置在行政楼层，设计一间，建筑面积约 400 ㎡，设 计为西式风格， 每间内设： 门厅、主客房、 起居室、 次客房、 会客厅、 会议室、书房、健身室、小餐厅、小厨房、两间随从房等； 2 ） 大使套房 两间，有独立的区域， 东侧方向有较好的景观面， 利用 4 个自然 22 页 共 52 页 间，建筑面积约 200 ㎡，设计成大使套房区，内设：睡房、起居室、 书房、会客厅等； 3 ） 豪华套房 利用东侧部分 4 个独立自然间， 设计 2 套豪华单人套房， 作为贵 宾客人的高级随从人员区； 4 ） 其余自然间，规划为豪华单人房间和双床房间，作为贵宾客人的 随从人员区，平时可作独立客房出租； 5 ） 利用环境较安静、楼层景观好的楼层规划为行政楼层接待区：规 划行政楼层接待处、行政咖啡廊、休息区、中型行政会议室、小 行政商务中心等服务区； 3.5.3 其他客房区 1） 利用东侧方向有较好的景观面，在高区规划 5 套豪华套房； 2 ） 利用东侧方向有较好的景观面，设置单床房间； 3 ） 西侧区域景观面小，环境较差，此区域规划为双床房间； 4 ） 利用低层交通较方便的区域安排四个残疾人房间。 3.6 餐饮部分设计概念 考虑酒店配套功能经营的整体定位，设置餐饮的独立门厅（如图示） ， 有利于社会化独立经营。 3.6.1 酒店裙楼一层设计 1） 一楼总面积约 1170 ㎡，内设大厅一个， 面积约 600 ㎡，按粤菜 23 页 共 52 页 餐厅布局，装饰体现粤式风格，内可设 10 圆台约 45 围； 可采用活动屏风分隔成多个区域； 设服务厅一个面积约 50 平米； 东南侧设置厨房及配餐间，配餐间内设置传菜电梯，通过传菜 梯将出品输送到二层的餐饮区，建筑面积大于 430 ㎡。 3.6.2 裙楼二层设计 设豪华餐饮包房约 30 个，每间面积平均约 50 ㎡，各设独立卫 生间、通道等，共计约 1500 ㎡；包房可设计成不同风格，既有中式 也有西式；包房装饰豪华、气派。 考虑设二层收银处、通道和仓储间。 近厨房电梯处设配餐间。 3.6.3 外国风味餐厅 风味餐厅 2 间，约 500 ㎡/ 间，设计为外国风味餐厅，考虑为韩国 餐厅和法国风味餐厅，设独立厨房，公共卫生间约 60 ㎡；厨房附近设 配餐间。 3.6.4 西餐及大堂吧设计概念 西餐设在酒店裙楼的一层，面积约 400 平方米，设计成法式的浪漫 风格；在西餐厅通道侧设大堂吧， 面积约 100 平方米，设计浪漫钢琴位， 面积稍大，留出伴奏位；餐厅设计要高雅、舒适，墙面使用吸音材料， 24 页 共 52 页 以消除噪音。西餐厅的吧台要做大些，提供咖啡、酒水及水果服务，同 时还要为收银处留下足够的空间。 西餐厨房设在吧台后部，方便出品的输送。 3.7 娱乐部分设计概念 3.7.1 娱乐中心 娱乐中心设置在写字楼裙楼 1－2 楼，考虑到酒店经营策略的整体 定位，建议设置经营的独立门厅，以利于社会化的独立经营，其中： 1） KTV 包房 43 间/50 ㎡/ 间，带独立卫生间，约计 2702 ㎡，建筑 墙面要做隔音处理，包房内装饰要做吸音处理；里面装饰要体 现现代风格，同时要有不同的个性； 2 ） 演艺吧约 350 ㎡，主要满足高档客人的雅兴，同时还可分流客 人，酒吧台设计为大型的流线型台面，提供各种酒水饮料；吧 厅大约可容纳 150 人消费； 3 ） 公共卫生间约 60 ㎡，设计要雅致，适合现代人享受； 4 ） 其他面积，设音响间、仓储间等。 3.8 桑拿部分设计概念 3.8.1 桑拿中心设置在写字楼裙楼的 3 －4 楼，考虑酒店经营的整体定位， 设置独立的门厅，以利于社会化独立经营。其中： 1） 设置一个服务大厅，面积约 180m2 ，大厅中间设服务总台，客人 休 息 区 设 在 大 厅 僻 静处，大堂 经 理 服 务 台 设 在 方 便 客 人 服 务的地方； 2 ） 大厅两侧分设男女沐浴区，冲浴区前厅为处； 25 页 共 52 页 3 ） 男区设柜约 400 个，女区设柜约 200 个； 4 ） 男沐浴区设水疗池 2 个，约 60 ㎡，冲浴位约 20 个；女沐浴区设 2 水疗池一个，约 30m ，冲浴位约 12 个； 2 5 ） 男女沐浴区分设干湿桑拿蒸气房，总面积约 50m ； 6 ） 设置男女二次区，每个建筑面积约 30 ㎡，更换专用制 服； 7 ） 设男女共用休息厅一个，约 450m 2 ，约设 70 个沙发位，一个水 吧； 8 ） 足浴包房 15 间/25 ㎡/ 间，约 375 ㎡； 9 ） 房 35 间/35 ㎡/ 间， 约 1225 ㎡；豪华房 10 间/50 ㎡/ 间带卫生间， 约 500 ㎡； 10）设美容美体 SPA 中 心，提供香熏、盐浴、花浴等美容美体服务； 11）公共卫生间约 60 ㎡； 12）其他设为工作间、仓储间、通道等。 13）服务区域流程 接待大厅 → → 淋浴 → 健康水疗泡浴池 →桑拿蒸气浴 → 二次更 衣→休息区 →区（足浴、等） →服务区等区域。 3.9 康体项目设计概念 3.9.1 在酒店裙楼的四楼设康乐活动中心， 设置休息处、棋牌室、桌球室、 乒乓球室、游戏机室等区域。 1） 棋牌室：设棋牌室约 16 个，每个建筑面积约 20 ㎡，各设自动麻 将各一台，提供茶水服务； 2 ） 桌球室：桌球室 1 个，建筑面积约 50 ㎡，内设：英式球台 2 张； 3 ） 乒乓球室，建筑面积约 50 ㎡，内设：乒乓球 2 张； 26 页 共 52 页 4 ） 休息处：建筑面积约 80 ㎡； 5 ） 后勤服务区：建筑面积约 40 ㎡； 6 ） 设公共卫生间。 3.10 会议部分建筑设计概念 3.10.1 在酒店裙楼的三楼设置餐饮多功能宴会厅作为大型会议中心， 用活动屏风作分隔， 可以分隔成为几个中小型会议室， 建筑面积约 650 ㎡，并设接待门厅； 3.10.2 在宴会厅旁侧裙楼三层设一个中型会议室，小型会议室 3 间， 休息间一间，衣帽间一间，公共卫生间等，其中： 1） 中型会议室一个， 约 250 ㎡，可供商务会议客人举行 180 人左右 的会议； 中型会议室配置同声传译系统、宽带端口及投影仪设 备； 2 ） 小型会计室 3 间/85 ㎡，共计约 255 ㎡，配备宽带及投影仪； 3 ） 休息间约 80 ㎡，设置在会议区的序道处； 4 ） 衣帽间一间约 30 ㎡，设置在中型会议室里； 5 ） 公共卫生间约 80 ㎡； 6 ） 其他。 3.10.3 在紧邻中型会议室的旁边设贵宾接待室 1 个，建筑面积约 50 ㎡， 内设接见式沙发； 3.10.4 储物间 1 个，建筑面积约 60 ㎡； 3.10.5 设服务工作间 1 个，建筑面积约 20 ㎡，为会议提供茶水服务。 3.11 服务设施部分设计概念 27 页 共 52 页 酒店大堂设计如下： 3.11.1 酒店接待大堂，建筑面积约 560 ㎡（净空间），两层中空设置， 内设两处客人休息区； 3.11.2 总服务台，长度 15 米，建筑面积约 40 ㎡澳门人威尼斯官网，内设：接待、问询、 收银、外币兑换等区间； 3.11.3 服务后台，建筑面积大于 150 ㎡，内设：前台办公室﹑收银办 公室﹑贵重物品保管室﹑行李保管室、 电话交换机房﹑电脑机房等 功能区； 3.11.4 商务中心，建筑面积约 120 ㎡，内设：商务服务区、小商务洽 谈室、小阅读室； 布局位置以不占用较好的营业场所为好， 建议面 积约 40 平方米﹙提供旅游票务、上网、文字处理、传真复印等各 种商务功能﹚， 考虑同时接待 4 个客人以上， 内设书报阅览区， 侧 设商务洽谈室两间 80 ㎡； 3.11.5 商务洽谈室设置两个，其布局位置紧邻商务中心，侧面有连通 门（可作套间设置），建议面积每个面积 40 平方米以上﹙可提供 茶水服务及通讯设施﹚， 提供商务服务功能， 与大堂通道连接畅通； 3.11.6 精品商场，建筑面积约 50 ㎡，内设：商场、书店、鲜花店；布 局位置紧邻商务中心，建议面积 50 平方米以上﹙含鲜花店、书 店），可分区或合用，与大堂之间连接畅通； 3.11.7 设公共卫生间，建筑面积约 80 ㎡，设残疾人专用卫生间，布局 位置在大堂后侧通道终端，位置相对隐蔽，设男厕位 3 个及 4 个 小便斗、女厕位 4 个、残疾人专用卫生间一个 （应按特殊要求设置 设施）澳门人威尼斯官网。 28 页 共 52 页 3.11.8 在客人休息区附近设大堂副理台，随时解决客人的困难； 3.11.9 在大堂适当的地方，设置礼宾部，为客人提供殷勤的礼宾服务。 3.12 后台区域设计概念 3.12.1 作为一个高星级酒店，其服务规模及要求较高，后勤区域面积 较大，要求与各营业区域交通方便； 考虑尽量不占用营业面积的原 则，建议将主楼地下一层规划为酒店设备机房、 工程维修工场等区 域； 3.12.2 建议在地下室部分规划为后勤用建筑，设置酒店洗衣房、酒店 用品仓库、员工食堂、酒店办公室、员工室等区域； 3.12.3 总服务台后设前台办公区，由于一层建筑高度高，可作复式结 构设计，建筑面积可到 150 ㎡，内设：前台办公室﹑收银办公室 ﹑贵重物品保管室﹑电话交换机房﹑电脑主机房、 闭路监控室等功 能区； 3.12.4 前台办公室 ：布局位置应考虑在接待总台正后方，复式结构， 建议面积 20 平方米，设前厅经理办公室和前厅营业办公室，两者 为套间形式；外间设公共小卫生间一个， 提供给总服务台员工使用； 3.12.5 收银办公室 ：布局位置应考虑在接待总台正后方与前厅办公室 相邻，建议面积 24 平方米，可分成两间，一间作为夜间核数，另 一间可作办公及临时银库用，两者为套间形式； 3.12.6 贵重物品保管处，设贵重物品保险箱 100 个， 布局位置应设在 29 页 共 52 页 服务总台收银台侧面，建议面积 10 平方米，对外（大堂侧通道） 设专用电子门， 对内面向内部收银柜台设有内部通道门 （内设安全 栅栏和摄像头），内循环交通符合安全管理要求； 3.12.7 电话交换机房 ：布局位置应距离前厅部办公室较近，最佳位置 在前厅营业办公室上方， 建议面积 20 平方米， 建筑分割为话务员 室和主设备室（套间） ，设备室空气调节良好，防尘抗静电、防潮 设施良好； 3.12.8 电脑主机房： 布局位置可以考虑前台收银办公室上方，也可以 另选位置，建议面积 15 平方米，设计工作室、维修室和服务器主 机室，主机室应有抗静电防尘能力，独立冷气和防潮能力良好； 3.12.9 行李寄存室： 布局位置应考虑在礼宾部的后方， 建议面积 20 平 方米，行李寄存室设有专用门，方便行李车的通行； 3.12.10 闭路监控室： 布局位置可安排在主楼一层交通便利的位置，建 议面积 30 平方米以上，可与消防监控和酒店背景音响控制合用， 节省运行人员； 3.12.11 大堂杂物间： 杂物间布局位置可设在大堂公共卫生间侧，建议 面积 5 平方米，主要放置公共区间卫生清洁设备、用具。 30 页 共 52 页 4 酒店建设投资概算 4.1 酒店项目投资概算 酒店项目投资概算表 金额单位： 人民币元 序号 项目 估算方法及说明 基础指标 计算单 单价 / 系数 估算值 位 1 前期费用 8,830,720.65 1.1 可行性报告 前期费用及策划研究报 项 500,000.00 500,000.00 等费用 告等费用 1 1.2 设计费 按总造价 5 ％计算 元 5% 8,030,720.65 160,614,413 1.3 拆迁及土地 项 300,000.00 勘查费 1 300,000.00 1.4 2 基础建设 暂定 ㎡ 160,614,413.00 78,416 2.1 基础， 建筑及 125,928,125.00 外装饰 2.1.1 地基平整及 按项目用地面积计算 ㎡ 35.00 462,525.00 护坡工程 13,215 2.1.2 建筑及外装 按指标建筑面积计算 ㎡ 1,600.00 125,465,600.00 饰 78,416 2.2 设备 34,686,288.00 2.2.1 暖通系统 KW 2,190,000.00 7,300 2.2.1.1 建筑主体 按指标建筑面积计算 KW 300.00 2,190,000.00 7,300 2.2.2 电气系统 10,637,248.00 2.2.2.1 照明工程 按指标建筑面积计算 ㎡ 38.00 2,979,808.00 78,416 2.2.2.2 综合布线工 按指标建筑面积计算× ㎡ 35.00 2,744,560.00 程 系数 78,416 2.2.2.3 防雷工程 按建筑面积 ×系数 ㎡ 5.00 392,080.00 78,416 2.2.2.4 变配设备安 按指标建筑面积计算 ㎡ 50.00 3,920,800.00 装 78,416 2.2.2.5 发电机系统 满足消防系统及正常 组 600,000.00 600,000.00 营业 450KW 1 2.2.3 消防系统 6,665,360.00 31 页 共 52 页 2.2.3.1 消防水系统 按建筑面积计算 ㎡ 45.00 3,528,720.00 78,416 2.2.3.2 消防电系统 同上 ㎡ 40.00 3,136,640.00 78,416 2.2.4 给排水系统 元 8,233,680.00 2.2.4.1 给水系统 ,含 以给排水点数量计算 ㎡ 50.00 3,920,800.00 热水工程 78,416 2.2.4.2 排水系统 以给排水点数量计算 ㎡ 30.00 2,352,480.00 78,416 2.2.4.3 污水处理部 按建筑面积计算 ㎡ 25.00 1,960,400.00 分 78,416 2.2.5 其他公共设 6,960,000.00 备 2.2.5.1 电梯及安装 中外合资品牌 / 部计算 部 300,000.00 4,800,000.00 工程 16 2.2.5.2 电话系统工 实际分机容量计算 门 600.00 720,000.00 程 1,200 2.2.5.3 闭路监控系 按实际监控点计算 点 5,000.00 750,000.00 统 150 2.2.5.4 有线电视 安装费及卫星天线 热水锅炉工 专供客房热水， 按建筑面 台 150,000.00 450,000.00 程 积算 3 3 室内装饰工 53,879,910.00 程 3.1 大堂 客房 22,059,100.00 3.1.1 房间及走廊 内装饰 .洁具 .灯具按面积 ㎡ 850.00 20,102,500.00 及电梯厅装 计算 23,650 修 3.1.3 大堂 .接待处 . 按实际面积计算 ㎡ 1,800.00 1,956,600.00 后台商务中 1,087 心 3.2 餐饮 6,559,500.00 3.2.1 中餐及会议 按建筑面积计算 ㎡ 1,100.00 5,577,000.00 室、宴会厅 5,070 3.2.2 西餐及大堂 按建筑面积计算 ㎡ 1,200.00 600,000.00 吧 500 3.2.3 灯饰 按餐台计算 台 1,100.00 220,000.00 200 3.2.4 厨房 按实际面积计算 ㎡ 250.00 162,500.00 650 32 页 共 52 页 3.6 桑拿区 19,527,800.00 3.6.1 内装饰 按实际建筑面积计算 ㎡ 900.00 3,445,200.00 3,828 3.6.2 游泳池 组 350,000.00 350,000.00 1 3.6.3 写字楼 按实际建筑面积计算 ㎡ 600.00 15,732,600.00 24,000 3.7 后勤区 700,000.00 3.7.1 内装饰 按实际建筑面积计算 ㎡ 500.00 700,000.00 1,400 4 经营设备设 19,867,500.00 施配置 4.1 客房 7,440,000.00 4.1.1 家具家电及 按房间数计算 间 15,000.00 5,700,000.00 用具 380 4.1.2 布草 窗帘、床上用品、 布草等 宗 3,000.00 1,740,000.00 580 4.2 中餐 2,560,000.00 4.2.1 厨房设备 厨房设备及各种用具 ㎡ 3,500.00 1,750,000.00 500 4.2.2 音响设备 音响、电器 套 5,000.00 185,000.00 37 4.2.3 餐饮器具 餐台（ 37） ×3 倍算（包 台 1,500.00 225,000.00 金银器） 150 4.2.4 布草 台布、毛巾、餐巾等 宗 80,000.00 80,000.00 1 4.2.5 家具 按房间及大厅家具数量 套 4,000.00 320,000.00 计 80 4.3 西餐及大堂 480,000.00 吧 4.3.1 厨房设备 厨房及各种用具设备 宗 320,000.00 320,000.00 1 4.3.2 餐饮器具 餐台（ 30） ×3 倍算（包 台 1,500.00 30,000.00 金银器） 20 4.3.3 布草 台布、毛巾、餐巾等 宗 50,000.00 50,000.00 1 4.3.4 家具 按大厅家具数量计 台 4,000.00 80,000.00 20 4.4 桑拿区 1,770,000.00 4.4.1 包房设备 按每间房计算 套 4,500.00 270,000.00 33 页 共 52 页 60 4.4.2 大厅家具电 按休息位计算 套 4,500.00 450,000.00 器 100 4.4.3 包房家具电 按每间房计算 间 5,500.00 330,000.00 器 60 4.4.4 布草 按每间房计算 间 2,000.00 120,000.00 60 4.4.5 其他公共设 宗 400,000.00 400,000.00 施设备 1 4.4.6 其他家具设 宗 200,000.00 200,000.00 施设备 1 4.5 娱乐 2,005,000.00 4.5.1 KTV 包厢音 按 KTV 包厢数计算 间 25,000.00 1,075,000.00 响设备 43 4.5.2 KTV 包厢家 按 KTV 包厢数计算 间 10,000.00 430,000.00 具设备 43 4.5.3 中型演艺厅 按中档配置 组 350,000.00 350,000.00 音响设备 1 4.5.4 中型演艺厅 按中档配置 组 100,000.00 100,000.00 家具设备 1 4.5.5 娱乐用品用 宗 50,000.00 50,000.00 具 1 4.6 会议室 1,080,000.00 4.6.1 家私 按座位计算 位 800.00 440,000.00 550.00 4.6.2 设备设施 按会议室间数计算 含 间 80,000.00 640,000.00 1 套同声传译 8.00 4.7 洗衣厂 1,100,000.00 4.7.1 洗衣设备 3 水洗、 4 烘干， 1 大熨、 组 750,000.00 750,000.00 1 干洗等 1 4.7.2 蒸汽锅炉 台 200,000.00 200,000.00 1 4.7.3 其他设备 运输设备及其他辅助设 组 150,000.00 150,000.00 备 1 5 基础配套设 3,810,000.00 施 5.1 广告招牌 按营业项目各一块 块 80,000.00 320,000.00 4 5.2 室外灯光 各楼室外景灯饰 组 350,000.00 350,000.00 1 34 页 共 52 页 5.3 景观制安及 组 1,400,000.00 1,400,000.00 设施 1 5.4 喷水池等 组 220,000.00 220,000.00 1 5.5 园林绿化 组 800,000.00 800,000.00 1 5.6 停车场、 广场 按场地面积计算 ㎡ 80.00 720,000.00 建设 9,000 6 后勤 1,935,000.00 6.1 行政办公室 内装饰 . ㎡ 500.00 425,000.00 850 6.2 员工饭堂 厨房设备、餐具、餐台、 组 280,000.00 280,000.00 餐椅 1 6.3 清洁设备 酒店卫生清洁及工程维 组 250,000.00 250,000.00 修设备 1 6.4 办公设备 办公电脑、 家私、 办公用 宗 500,000.00 500,000.00 品等 1 6.5 员工 按编制计算 600 人，每人 套 250.00 300,000.00 2 套 1,200 6.5 宿舍设备 按房间数计算 间 1,500.00 180,000.00 120 7 建筑取费 19,583,073.24 7.1 水电增容费 宗 800,000.00 800,000.00 1 7.2 施工报建费 按建筑总造价 4.5％计 元 4.50% 5,666,765.63 125,928,125 7.3 规划验收费 按建筑面积 ㎡ 4.80 376,396.80 78,416 7.4 报建费 按建筑总造价 1％计 元 1.00% 1,259,281.25 125,928,125 7.5 建筑税费 按建筑总造价 5.8％计 元 5.93% 7,467,537.81 125,928,125 7.6 消防收费 按建筑面积 ㎡ 235,248.00 78,416 3.00 7.7 防震、防雷、 按建筑总造价 元 0.50% 629,640.63 环保 125,928,125 7.8 监理费 按建筑总造价 1％计 元 1.00% 1,259,281.25 125,928,125 7.9 建设项目管 按建筑总造价 0.3％计 元 0.30% 377,784.38 理费 125,928,125 7.10 招投标及工 按建筑总造价 1.2％计 元 1.20% 1,511,137.50 35 页 共 52 页 程造价控制 125,928,125 8 开办费 2,160,000.00 8.1 广告及宣传 媒体广告、 宣传资料、 推 宗 400,000.00 400,000.00 广活动 1 8.2 开幕费 开业典礼、宾客宴请 宗 150,000.00 150,000.00 1 8.3 筹备期工资 按 2 个月计算 月 480,000.00 960,000.00 及福利 2 8.4 筹备期行政 月 150,000.00 450,000.00 管理费 3 8.5 筹备期其他 宗 200,000.00 200,000.00 费用 1 9 不可预见费 3% 3,777,843.75 用 125,928,125 10 项目投资 274,458,460.64 11 流动资金概 2,000,000.00 算 11.1 食品备货 宗 500,000.00 1 11.2 酒水备货 宗 100,000.00 1 11.3 用品备货 宗 700,000.00 1 11.4 印刷品备货 宗 200,000.00 1 11.5 其他流动资 宗 500,000.00 金 1 12 项目建设期 元 6% 7,555,687.50 利息 125,928,125 13 项目总投资 284,014,148.14 概算合计 36 页 共 52 页 5 酒店设计任务建议书 5.1 设计依据 5.1.1 **市城市规划局《规划设计条件》 ； 5.1.2 《酒店设计任务建议书》； 5.1.3 国家有关建筑设计规范； 5.1.4 项目土地红线 场地环境 **市**大道与海业路西北入口位置（ D4-1 地块），北部毗邻城市主 干道 **大道，西部靠近海业路，地块靠海业路长约为 125 米，靠 **大道 宽约为 105.72 米。用地整体位于 **大道中心区，通过 **大道与其他区域 相衔接，北部 **大道绿化带可与建筑建立良好的立体化衔接体系，成为 人们的交通和驻足的空间。 5.2.2 交通条件 项目地邻近城市主干道，交通便捷，与 **交易会场相近，利于经营。 5.3 设计的总体要求 5.3.1 建筑布局合理， 与中心区有机协调， 与周边道路衔接顺畅， 适应地 方气候，造型富有创意， 使之成为 21 世纪**市独特的标志性建筑。 5.3.2 充分满足酒店、办公等各方面使用功能的要求，有利于经营需要。 37 页 共 52 页 5.3.3 交通设计要便捷顺畅， 要解决好大型旅游、 交易会人流与办公人流、 消费车流与办公车流的分流与集散， 处理好酒店与写字楼办公工作 人员的人车流关系。 5.3.4 外部环境设计要优美协调，建筑形态应服从城市设计的整体要求， 应兼顾四个方向的美观， 特别要处理 ** 大道和海业路两侧的街景效 果，结合公共绿化带，创造舒适宜人的外部环境。 5.3.5 充分考虑持续发展的需要， 使其能随着社会经济的发展， 作出适应 性调整。 5.4 经营要求 5.4.1 客房考虑为业主经营； 5.4.2 中餐引进品牌餐饮公司租赁经营，设独立经营门厅，设独立空调； 5.4.3 娱乐引进品牌娱乐公司租赁经营，设独立经营门厅，设独立空调； 5.4.4 康体引进品牌企业租赁经营，设独立经营门厅，设独立空调； 5.4.5 建筑裙楼两侧要设独立的经营电梯； 5.4.6 各营业区域要有通道与酒店大堂相连； 5.4.7 与酒店的配套项目要有统一的出入口和统一的空调； 5.4.8 两栋主楼均至少有一部电梯通达地下车库； 5.4.9 两栋主楼均应有畅顺的交通与酒店营业项目相连； 38 页 共 52 页 5.4.10 后勤通道要有统一出入口； 5.4.11 写字楼不设统一的中央空调，每层预留一个独立的中央空调位。 5.5 星级定位 酒店按国家旅游局星级评定标准的五星级设计。 5.6 环境风格 为现代园林景观设计，消弭现代建筑的生硬，增添环境的生气。 5.7 建筑风格 考虑为现代建筑风格设计， 利用现代建筑的优势展现现代建筑的空间气 势澳门人威尼斯官网，在文化上可适当地吸取当地文化元素，融合在建筑整体中；酒店外墙不 要采用玻璃幕墙，酒店客房采用点窗结构。 5.8 功能板块设计要求 5.8.1 酒店大堂设于裙楼中央部分； 5.8.2 裙楼高四层， 裙楼底层建议标高 6.5 米，裙楼中央约 560 平米挑高 至二层，其高度须达到 12.5 米； 5.8.3 餐饮设于写字楼裙楼一层和二层； 5.8.4 西餐位于酒店裙楼一层，在大堂后部； 5.8.5 会议厅位于酒店裙楼三层，要有方便的通道与餐厅相连； 5.8.6 娱乐位于酒店裙楼一、二层，注意建筑墙体的隔音； 39 页 共 52 页 5.8.7 康体位于写字楼裙楼的三、四层，要考虑好服务通道的安排； 5.8.8 游泳池位于裙楼顶部， 主要考虑五星级达标需要， 池顶可考虑用张 力膜遮盖，泳池体特别注意结构处理； 5.8.9 客房区位于酒店楼的 6 －25 层，要注意交通的安排，特别注意工 作间的配置，功能要齐全，面积足够大；货梯要与客用梯分开。 5.9 使用要求 5.9.1 由于市政限制， 靠建筑北侧的绿化带不能破坏， 这样就影响了酒店 进出通道的设置， 为了保证机动车和行人交通的畅通， 大堂入口在 设计时要考虑足够的交通回旋余地； 5.9.2 为了酒店门前环境的美观澳门人威尼斯官网， 非机动车场不要设置在建筑前侧， 可考 虑设在大楼后部； 5.9.3 考虑到交通和排气的需要，洗衣房设在地下一层； 5.9.4 考虑到验货和领货的方便，酒店仓库设在地下一层； 5.9.5 酒店交通道路要考虑无障碍设计，方便残疾人通行和行李运输； 5.9.6 由于酒店是高层建筑，设计招牌悬挂位置是一项重要工作内容； 5.9.7 酒店经营项目较多， 且有多种经营模式， 所以既要考虑各项目的独 立经营，又要考虑整合经营需要。 40 页 共 52 页 5.10 功能布局规划建议 5.10.1 建议设计两栋主楼，一栋为写字楼，一栋为酒店楼，两栋主楼 由裙楼联结，两栋主楼可考虑为 21 层，裙楼高 4 层； 5.10.2 酒店楼设计在地块西侧靠近海业路， 6 －25 层为酒店客房区， 设 备中转层可考虑设在第 5 层； 5.10.3 写字楼设计在地块北侧靠近 **大道，6 －25 层为商务办公区，设 备中转层可考虑设在主楼第 5 层； 5.10.4 酒店配套设施设计在裙楼中，包括：接待大堂、中餐厅、外国 风味厅、西餐厅、会议中心、娱乐中心、康体中心等； 5.10.5 车库设在地面和地下库一、二、三层； 5.10.6 行政办公室、总仓库、洗衣房、员工室、员工饭堂、设备 房一律设在地下库。 5.11 建筑经济技术指标 5.11.1 用地 本酒店项目用地面积 13215 平方米，位于 **市**大道与海业路西北 入口位置（ D4-1 地块），建筑容积率 4.98 。 5.11.2 建筑退红线 设计时要根据 **市城市规划局的控规要求做好建筑退红线 建筑整体 基本为板式结构，沿 **大道与海业路两侧平行布置，控制在控规高 度内，建筑具体布置必须认真研究其位于中心区西北入口的重要位置。 41 页 共 52 页 处理好与各邻居的关系；项目消防通道及出入交通应与东、西边所建项 目统一组织，并要求消防通道共用通道不阻塞。 5.11.4 总建筑面积 地面总建筑面积约为 66000 平方米。 5.11.5 建筑层数 裙楼部分 4 层（建筑高度不低于 23.5 米），写字楼与酒店主楼部 分建议为 21 层（高度约为 75.5 米），地下三层。 5.11.6 地下车库 地下库的总停车位为 350 辆，平均每个车位 25 平米（含通道）； 5.11.7 项目总投资：项目总投资（包括环境、土建、设备安装、装修 装饰、开办费、利息等）为 2.84 亿元人民币。 5.12 特别提示 5.12.1 餐厅、商务、设备用房等辅助设施，在设置上尽量考虑办公和 酒店两部分的兼顾。 5.12.2 部分辅助设施尽量考虑设置在地下库。 5.12.3 按五星级标准，进行残疾人交通无障碍设计。 5.12.4 设备中转层设在两栋建筑的第 5 层。 5.13 总平面设计要求 5.13.1 建筑大堂的主入口要求面向海业路。 42 页 共 52 页 5.13.2 充分考虑三面道路进出的人流和车流，组织好交通流线，使场 内交通与场外交通相衔接；结合建筑设计确定小车（包括出租车） 等车流的行驶路线及上下客 （货）的位置。小车与商务车宜直接利 用**大道由西向进入建筑入口，可在建筑地下库内设置分流道，使 酒店和办公区人流及车流各行其道。 5.13.3 办公人员和酒店人员由东部和南部进入大楼。 5.14 其他要求 5.14.1 智能化 充分体现大楼建筑智能化和信息网络功能的要求。 5.14.2 节能 1） 充分利用自然光和自然环境； 2 ） 尽量避免阳光直接照射室内，降低空调能耗； 3 ） 要考虑到各客房、 会议厅等其他功能运行， 合理安排空调系统。 5.14.3 消防和环保 设计应采用新技术妥善解决消防和环保问题； 43 页 共 52 页 5.15 材料和设备使用建议 5.15.1 酒店建筑材料按五星级标准采用优质产品； 5.15.2 裙楼外墙建议采用优质大理石； 5.15.3 大堂地面采用防划痕大理石； 5.15.4 酒店及写字楼主楼墙面采用新技术的墙面砖； 5.15.5 电梯可采用三菱牌或上菱牌电梯； 5.15.6 空调可采用上海开利、江苏特灵、日本大金、约克等品牌。 5.16 建设投资概算 酒店建设投资主要为基础平整工程和土建及外装饰工程，根据《酒 店投资概算》，基础、建筑及外装饰工程投资约为 1.26 亿元，建设期费 用约为 1951 万元，利息约为 360 万元，建设期总投资约为 1.49 亿 元。 44 页 共 52 页 建设投资概算表 金额单位：人民币元 基础、建筑及外 125,928,125.00 装饰 地基平整及其他 按项目用地面积 ㎡ 35.00 462,525.00 工程 计算 13,215 建筑及外装饰 按指标建筑面积 ㎡ 1,600.00 125,465,600.00 计算 78416 建筑取费 19,516,330.80 水电增容费 宗 800,000.00 800,000.00 1 施工报建费 按建筑总造价

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